BRRRR是地产投资中一种长期持有(Buy-and-Hold)的投资策略, 它的提法最早是由BiggerPockets的Brandon Turner提出来的(他最近几年写了好几本地产投资的畅销书)。这个策略的名字虽然是比较新的, 但这种模式实际上早已被成千上万的投资者不知用过多少遍了,就是说,这个模式并不是新的。
BRRR方法是什么?
BRRRR实际上是由五个英文单词的第一个字母组成的组合,也是具体的五个步骤:
Buy: 买房子
Rehab: 维修
Rent: 出租
Refinance: 重新贷款套现
Repeat: 继续重复
举个简单的例子就比较容易理解了:假定你花6万美元买了个破房(需要大修的房子), 另外花了1.5万维修,相当于房子的总成本是7.5万。修好后你就可以把它租出去赚取租金。尽管你的房子总成本是7.5万, 但由于你的劳动, 同时也由于你需要承担风险, 修好后的房子的市场价格应该高于7.5万(否则你买破房就没有意义了, 因为买破房是有风险的, 万一维修估计不准就可能有损失), 如果修好后的房价能达到10万,由于美国大多银行都允许把房子净值的75%给拿出来,也就是说10万净值的房子重新贷款后可以拿出7.5万现金来, 这不正好是下一个房子的成本吗?
BRRRR模式的理论很简单: 只要你把买房, 加上维修的成本控制在维修后房价的75%以内,这个模式就可以无限继续下去,即便大市保持不变!
这个模式的两个要点:
最大可能的利用杠杆(贷款)
利用自己的劳动创造增值
BRRRR方法教程:
每一阶段的关键点
要成功实施 BRRRR 方法(买入、翻新、出租、再融资、重复),需要按顺序完成以下步骤。以下是每个阶段的关键点:
1. 寻找适合自己的贷款方式
BRRRR 方法的核心是购买破房。如果没有足够现金,可以考虑以下几种贷款方式:
- 申请抵押贷款:投资房产贷款通常需要较高的首付、良好的信用记录以及支付月供的能力证明。贷款机构还可能要求房产评估。根据贷款类型的不同,破房可能不符合宜居性和安全性的评估准则,传统贷款机构可能不会借给你。
- 用现住房产借款:通过现金再融资(cash-out refinance)或房屋净值贷款(home equity loan),利用现有房产的净值来融资,但需注意无法按时还款可能导致房产被没收。
- 使用硬钱贷款(hard money loan):这是一种短期贷款选项,与你从银行或信用合作社获得的传统抵押贷款不同,这是由私人机构提供。虽然更灵活,但费用和风险较高。
2. 选择合适的房产
要买Great Deal,好的地理位置和社区,但要买有待修缮的房子。BRRRR和房子快速翻新(house flipping)很像,但BRRRR不会翻新后出售房子而是将房子出租出去。
评估房产的翻新后价值 (after-repair value,简称ARV)。ARV 是房产完成翻新后预计的市场价值,可通过与区域内类似房产进行比较来确定,这些房屋应该在大小、卧室和浴室的数量、年龄、建筑类型和条件上相似。
在出价时,遵循70% 规则:投资金额不要超过房产翻新后价值的 70%。
举个例子,一个房子的翻新后价值为$150,000,需要$30,000翻新,则花费$75,000买下它。
$150,000*0.7 = $105,000
$105,000-$30,000 = $75,000
3. 进行高价值的翻新
优先完成确保房屋符合安全标准的翻新项目,然后着重于增加房屋价值的改造,例如:
- 翻新厨房和浴室
- 改善外观吸引力(curb appeal)
- 安装节能窗户或更换家电
还有一个关键点是你的BRRRR房产一定是要“tenant-proof”,使用的材料要持久耐用并且尽可能未来若转售不需要重新再换。如果房子可以增加一个卧室,那就最好不过了,不但可以增加现金流,还可以给房子增加很多价值。
在翻新房子之前,制定一个实际预算和项目时间表。
4. 找到理想租户
在选择购买破房时,好的地理位置和社区是至关重要的,所以翻新后,找到理想租客不会是难题。另外,贷款机构通常要求投资房产有租客后才会提供再融资。筛选租户时关注:
- 按时交租记录
- 稳定的工作和收入
- 良好的信用记录
- 无犯罪记录或驱逐历史
让潜在租户填写一份租赁申请表。查看他们的信用报告,要求推荐信,并进行背景调查。在你深入调查他们的背景之前,先征得他们的同意,并检查你是否遵守了所有当地和联邦住房法。
找到理想租客后,可以找物管公司帮你管理房子,但是在好的社区,租客通常也是非常高质量的,管理房子的事宜就轻松很多,可以不用再额外花钱找物管打理了。
再提醒一点,很多潜在投资者过于看重目前的现金流,但是对于BRRRR投资方法一点现金流也是可以的,因为这个方法的精华之处在于long “flip”,也就是累积资产净值(equity built)。
5. 比较现金再融资(Cash-Out Refinance)的选项
使用现金再融资获取资金以购买下一处待翻新房产。多比较几个贷款机构,选择最佳条件的贷款机构,并满足贷款要求,例如:
- 最低信用分数
- 符合的债务收入比(debt-to-income ratio)
- 充足的房屋净值
- 租金收入证明
可能需要拥有房产一段时间后才能申请再融资,你还需要支付额外费用如评估和过户费。
6. 持续改进并重复
按照相同步骤重复这一过程。通过记录每次执行过程中的经验教训,不断改进策略和效率。
BRRRR方法案例:
假设您有 $60,000 的资金用于投资一处问题房产,并找到一处价格为 $180,000 的房产。你预计翻修成本为 $20,000,并计算出该房产的翻新后价值(ARV)为 $300,000。
按照 BRRRR 方法的步骤进行操作:
1. 购买 (Buy)
总投资为 $200,000(购房价格 $180,000 + 翻修费用 $20,000)。
如果首付至少 20%($36,000),可以申请 $144,000 的抵押贷款。
包括房产税和保险费在内,月供约为 $1,000。
2. 翻修 (Repair)
在支付首付后,您还剩下 $24,000。
用 $20,000 进行翻修后,您仍有 $4,000 剩余资金,可用于支付 4 个月的月供,同时进行翻修并寻找租户。
3. 出租 (Rent)
翻修完成后,您可以以 $1,500/月 的租金出租,扣除月供 $1,000 后,每月净赚 $500。
按此计算,您将在 10 年内收回原始投资的 $60,000。
4. 再融资 (Refinance)
1 年后,房产的最新评估价值为 $300,000,而贷款余额为 $142,000。
通过现金再融资,你可以贷出房产价值的 80%($240,000),这意味着你可以利用 $98,000 的房产净值进行借款。
5. 重复 (Repeat)
利用这 $98,000 再次购买另一处问题房产,开始新一轮的 BRRRR 周期。
BRRRR 投资方法的优缺点:
优点 (Pros)
BRRRR 方法的优势包括:
- 潜在被动收入:通过出租物业实现稳定的现金流收入。
- 累积资产净值:每次翻新和再融资都能增加房产的价值和您的资产净值。
- 投资组合多样化:拓展投资渠道,减少对单一资产的依赖。
缺点 (Cons)
BRRRR 方法也存在一些风险,需要注意:
- 翻新成本和工作量:翻修物业需要大量时间、资金和管理投入。
- 更高的贷款成本:短期或风险较高的贷款可能带来额外费用。
- 潜在未知问题:意外的维修或维护费用,以及空置房产带来的财务压力。
结语
实际上,BRRRR策略不仅可以应用到单个独立屋, 也可以应用到小到几个单元, 大到几百个单元的公寓楼上。如果操作得当的话, 这是一种利润非常丰厚的投资手法。由于公寓楼等商业地产的估价是由净租金收入决定的(不像独立屋一般是物业本身决定的), 所以只要提高净租金收入, 就可以提高物业的价值, 若能使净租金翻倍,物业的价值就可以翻倍。如果对这些经营不善的公寓楼采取一些提高租金的措施, 比如翻修提高居住条件以提高每单元租金, 采取措施降低空置率等都可提高总净租金收入, 从而达到物业增值的目的。
有不少人可以做到使物业在三四年内使净租金收入翻倍, 从而使物业价值翻倍。物业价值提升后同样可以通过套现重贷拿出多余的净值, 继续进行投资。不过翻修公寓的投资者持有几年后大多会选择脱手卖掉,除非是租金收入非常好的物业。因为一旦提高措施使物业价值提升后,再想提高就难了,这个不像独立屋, 独立屋即便什么都不做也仍然可以随大势涨跌。
总之BRRRR模式的本质就是重复使用有限的资金以达到不断增加持有的物业, 从而达到高回报的目的, 也可以说是不停地滚雪球…
有些人也许会说,我做不了维修,不可能像高手那样两条腿走路(高杠杆和创造增值)。那也不要紧, 一条腿运用好也不错。
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