许多房屋卖家可能直到在成交桌上签署过户文件的时候，才意识到原来卖房也是要花钱的，而且可能要到数万美元之多。

据统计，在美国卖房，卖家通常要支付房屋成交价的 10%-15%，了解组成这些费用的各个项目，将有助于帮助你更好地做卖房规划，或者看看是否有办法从中降低一部分费用。

1. 房屋销售准备 Preparations
2. 售前装饰 Home staging
3. 持有成本与损失 Carrying costs and losses
4. 房地产佣金 Commission
5. 过户费 Closing costs
6. 资本利得税 Capital gains tax
7. 总成本估算 Total Cost Estimation

房屋销售准备Home Sale Preparations

买家对房屋的第一印象非常重要。已有许多专业的研究发现，路边吸引力（curb appeal）可以使房屋价值提高7%。

拓展阅读：Curb-Appeal 是什么？美国房屋买卖不可小视的方面

房屋销售准备正是为了提高买家的第一印象。卖家可以通过粉刷和维修外墙来提高路边吸引力，也应该对房屋内的一些破败的地方进行维修，不管是粉刷墙壁，翻新地板，还是对暖通空调进行维修等。

根据家装网站 Home Advisor 的统计，每个房屋在一定的周期内会进行一次比较大规模的翻修，通常需要花费 3,984-22,574 美元。

但如果你在卖房时，房屋状态良好，那么通常大家都仍会对室内外墙壁进行粉刷，让它看起来更像新房子一些，这笔费用通常在几百到几千美元不等。

但要牢记，翻修的重点在于获得潜在投资回报。也就是说，翻修的成本，要被加到卖房的成交价里面去。

如果翻修后的成本支出，不能体现在房屋价值增长上，那么这一些翻修项目就等同于亏钱了。

售前装饰Home Staging

售前装饰同样是为了增加房屋吸引力，但它不会涉及到大型翻修项目。

售前装饰最常做的是挑选出合适的油漆，对房屋内外墙壁进行翻新，另外还会更改家具位置突显空间感，增加自然采光，再加上一些小装饰物来增加温馨感。

经过售前装饰，房屋会收到更多的报价，这些报价也可能会比未装饰前更高，同时房子也会卖得更快。

Real Estate Staging Association 协会研究发现，在2021年期间，经过售前装饰的房屋，销售速度会比平均水平快上9天，比挂牌价高出4万，平均1.3%售前装饰支出可以带来7.1%的投资回报。

根据 Home Advisor 的数据，售前装饰平均成本为1,776美元，但如果涉及到租赁家具和装饰品，那可能需要6,000美元以上。

目前市面上有一些专门提供售前装饰服务的商家，而部分商家还可以接受无预付投资，也就是你可以先享用他们的售前装饰服务，等到房子真正成交之后再付钱。

持有成本和损失Carrying Costs and Losses

房屋在市场上停放的时间越长，其账面成本就越高，如房贷月供、HOA 物管费、水电费等等。

此外，当买家看到一栋房屋在市场上停留许久都没卖出去，他们就会假设这栋房子可能本身存在一些问题。

根据经验，在市场上停留超过90天的房子会被称为陈旧房源（stale listings），即使最终卖出去，成交价格也会偏低。

另一个需要考虑的因素是业主保险（homeowners insurance），因为正常的业主保险不会对无人居住或空置的房屋进行索赔。

这一点对于房地产投资者来说至关重要。

专家建议，如果你的房子空置超过30天，你应该去购买适用于空置房屋的业主保险，它的费用会比正常业主保险高出 25%-50%。

房地产佣金Real Estate Commission

房地产佣金通常是卖房过程中的最大一笔费用，通常占到了成交价的 5%-6%。

根据房地产交易网站 Redfin 的数据，目前全美房价中位数是387,000美元，在这个价格下的房地产佣金将是 19,350-23,220 美元。

房地产佣金虽然可以谈判，但不太可能降低。

美国消费者联合会（Consumer Federation of America）调查发现，70%的房地产经纪人收取6%的佣金，73%的经纪人说他们不会接受降低佣金。

过户费Closing Costs

在房产交易过程中，买卖双方都要支付各自的过户费，这些费用将根据双方之间的购房合同中的条款来支付。

对于卖家来说，除了支付房地产佣金，通常还要额外加上 2%-4% 的费用和税款。

如果根据387,000美元的中位数，卖家应再额外支付 7,740-15,480 美元。

卖家所有的过户费都会从房屋销售收入中扣除。

以下是一些可能会出现的卖家过户费项目：

• 房地产佣金
• 转让税 Transfer tax
• 业主产权保险 Owner’s title insurance
• 托管费用 Escrow and closing fees
• 房产税 Property taxes
• HOA 物管费
• 费用抵免 Closing Cost Credits
• 律师费 Attorney’s fees
• 现有的留置权 Existing liens
• 房贷清偿罚款 Mortgage payoff penalty

资本利得税Capital Gains Tax

卖房需要缴纳资本利得税，但在特定情况下可以豁免部分费用。

简单来说，如果你在过去5年中，至少有2年时间持有这栋房子，并将其作为主要住宅，那么单身人士可以免除卖房利润的25万美元，超出部分才需要缴税。

计算公式：房屋成交价-当初买房的价钱-符合条件的卖房成本-25万美元=需要缴税的部分

夫妻共同申报则可以免除50万美元。

总成本估算Total Estimate of Home Sale Costs

假设以387,000美元的房价中位数来推算，而你需要支付12.5%的过户费，那么你有可能要支付48,375美元，并带走338,625美元的收益。

这个数字不包括可能产生的持有成本与损失，留置权和相关债务，以及房贷清偿罚款。

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