有现金急用需求，如何通过房贷Cash-out Refinance把钱拿出来活用？

最近不少客户来咨询Butter Homes，有没有什么融资的方法，可以再买一套投资房，早早为“睡后收入”的理想生活状态做准备。或者，想要扩建自住房，手头没有现金，实在对目前的生活空间不满意等等……

今天我们就来给大家讲讲一款融资神器，Cash-out Refinance。

1. 什么是套现重贷Cash-out Refinance？ 

2. 什么是 Equity? 怎么套现？

3. 具体能拿出多少钱？

4. 适用人群

5. 办理套现重贷（Cash-out Refinance）攻略

6. 办理套现重贷（Cash-out Refinance ）需要避免的3个错误

1. 什么是 Cash-out Refinance？

Refinance 「再融资/重贷」的意思是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮忙房贷屋主改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。

不同于一般意义上为了【降低利率】而进行的refinance（再融资），Cash out Refinance（套现再融资）的另一个主要目的是兑现资产、增加现金流。许多家庭会因为手上有现金需求，如想买另一栋房投资、医疗开支、孩子上学、房屋装修、旅游消费等等，则会选择将房子 Refinance 重贷套现，这个方法叫做Cash-out Refinance。

Cash out refinance 除了个人贷款，其实也广泛地用于地产公司的融资。给大家举个例子：

假设我是一个地产商，用100万买一块地皮，向银行借了60万，也就是60%债权比（loan-to-equity ratio）；

三年以后，我在这块地上盖了一个公寓楼，出租率很高，现在我的楼盘估值500万；

于是我向银行申请 Cash-out Refinance，还是60%的债权比，银行通过评估认可我500万的估值，于是付给了我 500*0.6-60=240万的现金（假设本金不变）。

你看，这下我就“空手套白狼”，用手头的资产/同样的抵押物，兑现了240万，并且可以用这笔现金继续投资其它地产项目。

2. 什么是 Equity? 怎么套现？

首先我们来看一下什么是净值(Equity)？所谓的 Equtiy 就是把房价扣除贷款金额，也可以视为个人在房产中的所有权占比。借贷人可以抵押并拿现金出来。

下面我们再通过一个例子来看看。

举例，40万的房子当初贷款30万，现在房价已经涨到了60万，Equity 就是30万（60万-30万）。

房主如果需要用到现金，就可以拿部分 Equity 做抵押贷款。假设房主想拿10万现金出来做投资，他可以申请做一次套现再融资。

加上原有的贷款已经付到剩25万，那么新贷款就是35万。做 Refinance 的贷款经纪人会用新贷款付掉旧贷款，剩下来的钱就是可以拿出来的现金（此例而言是10万），而借款人则开始付新的贷款。

3. 具体能拿出来多少钱？

大多数套现再融资都有一个贷款金额限制，叫做Loan-to-Value (LTV)，这会影响您贷款获得的现金金额。

持续以上面例子进行假设，房屋现价是60万，最高贷款金额是房价的80%，也就是是48万，扣掉已经付到剩25万的房贷余额，最多能拿出来的现金其实有23万。

4. 适用人群

1) 房屋升值许多：

类似于上文的例子，在房屋价值比最初贷款时增长许多的情况下，套现再融资是【不用卖房就可以兑现增值】的好方法；

2)全现金买房：

费城MainLine好学区的业主们一定知道房市的疯狂，有的顶尖学区不用全现金是抢不到的。还有我们的新移民客户们很多情况下也采用全现金购房。对于能够筹到短期现金流的朋友，可以考虑利用套现再融资【抢到房子后再贷款】；

3)等待合适的利率：

对于现金充裕的朋友，如果觉得买房时利率过高，也可以先全款买房，【等过几年利率合适的时候再贷款】取出现金流，这样就不用付两次贷款手续费了；

4)套现投资：

钱放在房子里是没有任何收益的（取出现金也并不影响房屋升值），所以如果你有很好的投资机会可以获得比贷款利率高的收益，就应该【贷款用于投资】；当然这里一定要强调投资需谨慎，特别是在这种加杠杆投资的情况下，有血本无归房产没收的风险；

5)急需现金：

比如【供孩子上大学】。当然一般的贷款都有短则几周长则几个月的周期，所以如果是治病救人之类的需求还是得综合权衡一下。

5. 办理套现重贷攻略

选择合适的Lender贷款

好的银行（Lender）不止可以在线上查找贷款额度，可能还会还提供网络套现再融资服务：过程全部都在线上完成，放款流程也更专业。

找对懂行的Loan Officer

出色的贷款经纪人（Loan Officer）可以获取到业内的最新信息以及放款政策变化，您需要提供一些您的基本信息来告诉贷款经纪人，比如您的房子目前的价值，您的负债是多少，您想借多少钱以及贷款期限，由此贷款经纪人可以帮助您确定获得贷款后的每月还款金额。

对不合理的估值提出争议

套现再融资需要进行房屋资产评估，贷款经纪人会给您关于您的房子目前价值的专业意见，建议大家货比三家，可以向不同的贷款经纪人索取房屋价值报价，面对不合理的估值报价要及时提出疑问。

6. 办理套现重贷需要避免的3个错误

1)借用超出还款能力的钱

通常情况下，房主办理套现再融资是因为想降低利率，节省利息，降低每个月的贷款还款金额，但是如果房主选择通过套现再融资来消费，可能就会出现后期还不上月供的情况。

2)忘记要交过户结算费（closing costs）

办理再融资有一笔过户结算费（closing costs）需要缴纳，不同的贷款公司费用也不同，一般是新贷款金额的2%至5%。如果选择套现再融资，那么意味着您实际贷出的金额比原本所欠的房贷还要高，所以过户费也会更贵。

3)没有对套现资金进行规划

在申请套现再融资之前，确定您需要多少资金非常重要。

需要注意的是，您可以提取的金额存在限制，大多数类型的套现再融资的提款上限为您房屋净值(home equity)的 80%。

同时，套现再融资会使您负债变高，所以对于套现的金额的使用一定要有合理的规划，否则可能会出现后期还不上房贷的情况。

我们不建议您把套现的资金用于旅游或其它大额消费，毕竟这笔资金是拿房屋作抵押的，关乎到您未来的生活。

 总结 

套现再融资是一种将房屋不动产在某种意义上转化为可动产的一种方式 ，用途广泛，无论是整合债务、日常装修还是您生活中可能出现的大额花费，都可以用到，如果您认为自己有承担风险的能力，需要贷款咨询，可添加费城LIVE小管家微信。让管家给您推荐我们合作过的靠谱贷款经纪。

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