过去几年，我们时常碰到来自纽约或加州的情侣们一起来费城买房的情况。原因很简单，他们因为学业进修或者工作变动，通常短期内需要在费城住上个几年，与纽约或加州相比，费城的房价非常喜人，但有些条件不错的公寓楼租金却不便宜，考虑到长期投资的情况，大部分情侣还是认为在费城买房是最适合的决定。

许多同居情侣即使不结婚也计划一起买房，这样做在经济上更有意义。

那么，未婚情侣可以一起买房吗？当然可以，在现实生活中非常普遍。不过，在购房之前有一些关键因素还需要好好考虑。

01

谁申请贷款

无论是否结婚，购房是两人一起的重大承诺。在开始找房之前，你们应该比较不同的贷款项目，并决定谁来申请贷款。由于未婚情侣作为独立个体申请贷款，因此信用和财务状况较好的伴侣可能会选择申请贷款，这样可以获得更好的按揭条款和利率。这也许是未婚购房的最大优势之一，尤其是当其中一人的信用分数较低时。

在填写贷款申请表之前，花一些时间查看彼此的信用分数、负债收入比（Det To Income）、收入、就业状态和其他资产。

例如，大多数贷款机构要求信用分数至少为580才能申请房贷，但如果信用分数达到620或更高，可能会提供更好的贷款选项。如果其中一位伴侣的信用分数高于620，可能会有更好的贷款条款和利率，这有助于在贷款偿还期内节省利息费用。

一些贷款机构可能允许你们两个共同申请按揭贷款，这样会增加你们的贷款额度，因为你们的收入合并计算。但要记住，如果其中一位伴侣的信用分数较低，贷款机构可能会依据较低的信用分数来做出贷款决定。在这种情况下，最好让其中一位伴侣申请贷款。

02

房产产权的最佳持有方式是什么

房产产权证明了房屋的所有权以及对房产的具体描述。这份文件可能还会显示对房产的留置权。例如，在抵押贷款还清之前，贷款方会对产权拥有留置权。

以下是一些产权持有的选择：

• Sole ownership：如果某一方希望完全拥有房产，可以选择单独所有权。
• Joint tenancy：如果你和你的伴侣希望平等分享房产，可以选择这种方式。如果一方去世，存活的伴侣会继承去世伴侣一半的房产份额。
• Tenants in common：在共同共有模式下，共有人对整个房产享有不分割的权益或平等的权利。不同于Joint tenancy，共同共有的持有人拥有其份额的独立产权，可以自行处理或将其份额传给继承人。
• 信托：房产的生前信托会将房子的legal 和 equitable title赋予信托机构。受托人代表委托人（即受益人）持有产权，而受益人保留所有管理权和责任。

你俩选择的产权形式会影响未来房产出售的结果，还可能影响出售房产时的税收和相关费用。请咨询房地产律师或税务顾问，选择最佳的产权持有方式。

03

你们需要订立同居房产协议吗

当伴侣共同生活时，无论是否已婚，通常会积累一定的房产权益（equity）。但与已婚伴侣不同，未婚伴侣可能没有同等的房产保护。

因此，与律师一起起草一份同居房产协议（Cohabitation Property Agreement）是明智之举。这份协议将明确规定谁拥有什么，以及如果伴侣分手时房产如何分配。

如果没有同居房产协议，可能会面临耗时且昂贵的法律纠纷。

协议通常包括以下内容：

• 产权和地契上的所有权形式
• 收入和支出的分摊方式
• 新购资产的分配方式
• 买断协议（ buyout agreement）
• 工作调动的应对计划
• 争议解决程序
• 退出策略

通过与律师制定同居房产协议，可以让你专注于买房的美好一面，而无需担心如何保护自己的权益和资产。

04

你们将如何分担费用

在你的同居房产协议中，应该明确你和伴侣如何支付额外的住房费用。分担费用的方式取决于你们双方的舒适程度和各自的财务状况。没有one-size-fits-all的解决方案，因此可以根据实际情况灵活调整，选择最适合你们的方法。

例如，你们可以开设一个联合银行账户，每月双方各自存入相等的金额。

另一种选择是分摊具体费用：一方支付水电费和维修费用，另一方则负责草坪护理和有线电视费用。如果一方的收入明显高于另一方，你们也可以决定由收入较高的一方承担更多的房屋费用。

此外，别忘了买房时需要支付的前期费用，比如首付和过户费用，这些费用会在还贷开始之前产生。

还需要考虑房主的其他额外开支，比如房产税、房主保险以及业主协会HOA费用（如果买有HOA的房子）。

05

如果一方想搬出去或去世会发生什么

无论是因为分手，还是伴侣因工作调动需要搬到其他州，未雨绸缪提前制定计划至关重要。各种情况和两人关系都会随时间变化。尽管提前计划可能听起来有点不那么浪漫，但提前准备可以避免潜在的麻烦和法律问题，从而让购房过程更加顺利。

有几种解决方案可以考虑：

• 卖掉房子：假如你们双方都在房屋产权中登记，可以选择将房屋出售。
• 买断另一方的产权：如果一方想保留房产，需要买断另一方的产权份额。

此外，如果分手后未能买断另一方的份额，银行可能会强制出售房产。

根据协议，拥有房产份额的任何一方都有权强制出售。例如，如果你拥有房产的 70%，而你的伴侣拥有 30%，想要搬走，你可能需要支付对方的 30% 产权价值。如果房子是贷款的，还需考虑重新贷款。

如果发生伴侣不幸去世的情况，房产的处理将由产权决定：

• Joint Tenancy：伴侣会自动继承去世伴侣的房屋份额。
• Tenancy in Common：去世伴侣的房屋份额将转移给其继承人。

在Tenancy in Common的情况下，房产将根据去世方的遗愿分配。继承人可能会要求买断去世方的房屋份额，或者出售房屋，具体取决于继承人所做的决定。

06

你们的关系是否已准备好共同购房

你们应该花点时间讨论一下你们关系的未来。问问自己，你们的关系是否已经为迈出这一步做好准备？就算分手的可能性不大，你们的关系是否足够成熟，能够协商出共同房产的处理方式？

共同购房是一种承诺，可以加深你们的关系并帮助你们制造回忆。然而，也要花时间考虑共同拥有房屋会如何改变你们的关系，或带来哪些新挑战。

与未婚伴侣共同购房常见问答

1. 如果我们中有一人没在贷款申请中，怎么办？

无关谁申请贷款，房产产权上写了谁的名字，谁就是房产的所有者，拥有对房屋的完全控制权，可以在不经过伴侣同意的情况下出售房产。

2. 如果我们在购房后结婚，应该做什么更改？

如果你和你的伴侣在购房后结婚，你们需要更新一些文件，例如契约、产权证明、房主保险单以及相关的水电煤网账户。

3. 我可以在购房后将伴侣的名字添加到贷款上吗？

唯一的办法是通过再融资申请新贷款，将伴侣的名字加入贷款。

4. 在结婚前一起购房会如何影响我们的税务？

购房可以通过抵扣按揭利息来帮助你节省税费。然而，大多数贷款机构只会将1098表格发送给一方，该表格显示一年中支付的按揭利息金额。这意味着双方需要逐项列出税务并计算每人支付的利息。

5. 我们需要咨询律师吗？

找律师不是必须的，但未婚情侣共同购房时，咨询律师是个好主意。律师可以确保权益被书面确认并能够得到执行。

总结

虽然未婚购房可能涉及复杂的情况，特别是没有婚前协议来说明如果分手时房产如何分配，但这也是让你和伴侣关系更紧密的经历，共同买房也具有经济效益性。

为了确保购房体验尽可能愉快，与伴侣保持完全透明的沟通非常重要。