买房子很可能是很多人一生中最大的交易，所以无论是自住房还是投资房，都需要好好准备再做决定，确保自己不会贸然行动。

尽管房源信息和实地看房可以为潜在买家提供大量信息，但通常无法展现房产的全貌。幸运的是在美国买房，大多数州都要求卖方提供卖方披露文件（Seller’s Disclosure）。这个文件用于描述房产的整体状况，帮助买家做出明智的决定。买家在下offer前，对卖方的披露文件要研读仔细并且“确认收货”。读披露文件disclosures是一个非常重要也令人头大的事情。

下面我们重点来挑几个点讲讲看应该怎么分析这份房屋披露文件。

什么是卖方披露文件（Seller’s Disclosure）？

卖方披露文件（Seller’s Disclosure）是一份法律文件，要求卖家披露有关房产状况的未公开细节，可能是买家不愿接受的信息。

这份文件也被称为房产披露文件（property disclosure），对买房和卖房都至关重要。它可以为买家提供更清晰的房产情况及其历史记录，同时让他们更有依据地决定是否购买房产。对于卖家而言，卖方披露文件可以保护他们在交易完成后免于因未披露问题而被买家起诉。

卖方披露文件应包含哪些内容？

大多数州要求在购房和交易过程中提供卖方披露文件，宾州也不例外。然而，不同州对披露内容的要求有所不同。

需要披露的文件格通常是标准的多页文件，卖家或卖家代理人通常可以提供这份文件。

通常会包含以下内容：

• 需要卖家勾选房屋是否存在的具体问题
• 要求卖家回答的“是”、“否”或“不确定”问题
• 用于解释问题详情以及是否已修复的问题说明
• 用于披露文件中未列出的其他问题的附加说明
• 房产中包含的家电

卖方披露文件中的信息是基于卖家的个人认知。卖家无需聘请检查员或其他专业人士来发现所有问题——披露内容基于卖家从前任房主或检查员处获得的信息以及自己对房产的了解。

卖方披露要求如何确定？

卖方披露要求可能取决于地方、州或联邦法律。例如，根据联邦法律，房屋建于1978年之前的卖家必须披露含铅油漆的潜在危害。

州的披露要求如何制定？

以下是两个相关定义：

·       重要事实（Material Fact）：指可能影响潜在买家购买决策的重要信息。此类信息通常被视为购房过程中不可或缺的一部分。

·       非重要信息（Nonmaterial Information）：指对买家的决策几乎没有影响，或被认为无关紧要的信息。

根据州法律，重要事实通常是卖方必须披露的，而非重要信息则可能没有披露要求。

卖方会披露哪些信息？

• 房子维修记录

卖家可能需要提供房子主要维修的清单，包括修复的区域、问题是否完全解决、修复方式，以及是否需要持续维护或可能再次引发问题。了解问题已被修复可以让买家安心，甚至成为卖点。

• 损害、危险和故障系统

需要披露的常见问题包括可能对房屋基础造成重大影响、威胁买家安全或影响房屋结构完整性的问题，例如：

• 水造成的损害
• 地基裂缝
• 白蚁或虫害
• 石棉
• 氡气
• 含铅油漆
• 损坏或故障的系统（如管道、电力系统）

• 房屋内的死亡事件

大多数州不要求披露房屋内是否有过死亡事件，但要求披露的州可能对时间和死亡类型有不同的规则。例如，加州要求披露过去三年内的死亡事件，而有些州仅在发生谋杀或自杀时需要披露。在宾州，卖家不需要披露发生在家中的死亡事件。

• 业主协会（HOA）管理

如果房产受业主协会或公寓协会的管理，卖方需要披露相关信息，包括费用和具体规则，因为这些可能会影响买家的决定。

• 房产上的留置权

卖方必须披露房产是否存在留置权，这意味着如果卖方未清偿债务，留置权持有方可能拥有房产的所有权。未偿留置权的房产通常是高风险的购买选择。

• 随房产留下的物品

卖方需披露哪些物品会随房产一起出售，哪些物品在搬离时会被移除，例如家电、灯具或家具。

• 产权纠纷

如果房产存在产权纠纷或邻居对土地边界提出索赔，卖方必须披露这些信息，因为它们可能影响新买家与邻居之间的关系。

• 附近的干扰因素

有些州例如宾州要求卖方披露可能会对新业主造成不便的噪音、气味或其他环境干扰，例如房产邻近农场、机场、射击场、垃圾填埋场或军事基地的情况。

什么是“买者自负”规则？

在一些州，没有强制披露要求或卖方披露文件，而是采用“买者自负”规则（Caveat Emptor）。这种规则也被称为“买家自担风险”，责任落在买家身上，要求他们在购买房产前充分了解房屋的情况。

买家在“买者自负”州需要做什么？

如果买家居住在采用“买者自负”规则的州，或计划购买“按原样”（as-is）出售的房产，应采取以下措施：

• 了解具体披露要求：即使在“买者自负”州，某些信息仍需披露，买家需确认。
• 进行详细的房屋检查：雇佣专业的房屋检查员，检查房屋状况。
• 购买家电和系统的房屋保修计划：以确保关键设备和系统在一定期限内的功能。
• 使用经验丰富的房地产经纪人：经纪人可以帮助买家识别潜在问题。
• 咨询房地产律师：了解购买流程和可能涉及的法律问题。

如果卖方未履行披露义务会怎样？

如果卖方明知法律要求却未披露有关房产的重要信息，可能会导致以下后果：

• 交易取消：买家有权取消交易，且卖方可能面临罚款。
• 法律诉讼：如果买家在交易后发现问题，并认为卖方知情但未披露，他们可以对卖方采取法律行动。

买家在审查披露文件时应注意：

• 与专业人士一起审阅文件

收到卖家提供的披露文件后，可以与以下专业人士共同审阅：

• 房产经纪人：他们了解行业标准，能够发现潜在问题。
• 房地产律师：律师能解释披露的法律术语和潜在影响，并警告您需特别注意的问题。
• 与当地和官方报告交叉核对信息

利用公共记录、合同和报告来验证卖家的披露内容是否属实，例如：

• 规划与许可：通过当地政府办公室确认卖家关于分区或许可的声明。
• 修复或更新的证据：如果卖家声称某些部件已修复或更换，例如屋顶或HVAC系统，请查看相关合同、收据或质保。
• 检查报告：要求查看任何完成的检查报告，并获取检查员的联系方式。

• 仔细权衡风险

在接受披露的同时，权衡以下风险：

• 修复问题所需的成本、时间和工作量。
• 问题变得更严重可能带来的潜在后果。

结合以上因素考虑房产是否值得您的投资和所需精力。

• 雇佣专业人士进行独立检查

即使卖家提供了披露文件，建议您自行安排专业检查，具体包括：

• 房屋检查：针对披露的问题进行全面评估。
• 结构检查：如果涉及结构问题，可聘请结构工程师检查房屋的地基和结构，获得详细修复建议及成本估算。

这些检查的费用可能由买家支付，但可以尝试与卖家协商分担（可能性不大）。

总结

卖方披露可以为买家提供房屋当前状况及其缺陷的清晰信息，同时也保护卖方免受交易完成后可能出现的问题影响。虽然拥有房屋可能会伴随一些意外情况，但卖方披露能帮助新房主避免或提前准备好应对潜在的重大问题。