

01
严格租赁管控的地区房产
原因:一些美国城市实施了严格的租金控制和租客保护法规,限制房东的涨租幅度,并增加驱逐租客的难度。这些法规可能导致现金流受限,并增加管理复杂性。
建议:在购买前了解当地的租赁法规,尤其是房东义务和租金控制范围。
截至目前,费城及整个宾州并没有全面实施租金控制(Rent Control)政策。费城没有对租金上涨设立直接的限制,租金上涨的幅度主要由市场供需决定。然而,关于租金上涨的讨论和立法正在进行中,尤其是在保护租户免受过度租金上涨的情况下。宾州确实提出了一项新的法案,针对当前租户的年租金上涨限制为不超过10%,并且规定涨幅必须提前90天通知租户。但其是否能够全面生效还需进一步关注。
02
需要大量维修的房产
原因:需要重大维修的房产可能导致高昂的前期改造费用,拖延出租时间,影响投资回报。
建议:在购买前进行详细的房屋检查,避免选择需要全面翻新的房产。
03
严格管理的HOA
原因: HOA可能制定一系列规则和限制,包括外观、装修、宠物和租赁等。这可能增加持有成本,并限制投资回报率。尤其,有些HOA可能限制租赁比例。
比方说,限制社区只有15%的房子可以租出去,那么当这个比例达到了以后,对不起,就不能够有更多的房屋往外租了,除非谁家不租了,后续的才能够进来。
还有一种情况是,开发商在销售新房的时候就说明了,不卖给投资者,只卖给自住的。你如果买的目的是为了出租的话,对不起,开发商是不卖给你的。
但是,这一类社区可能还有一个后门——虽然新房卖的时候是不卖给投资者的,但是如果你从业主那里直接买,或者说你买的是二手房,可能就没有这种规定了,你还是可以租出去的。
不过话说回来,通常有这一类规定的社区,它的租售比也不是那种最好的。为什么呢?这种社区相对高端,房子更加的豪华,价格更高,租售比其实是不好的。
建议:仔细审查HOA章程,了解其是否允许出租以及费用水平。
04
谨慎 Co-op物业
原因:在美国,你会遇到这样一类房子,当你从外观上去看的时候,它们和公寓是别无二致的。但是当你买下来之后,你会发现你是没有办法把它租出去的。为什么呢?
因为,虽然在建筑上它和公寓是没有区别,但是它在权属上有重要的区别。这一类房子叫做co-op,全称cooperative。
它通常是由一家公司来持有的,你在购买的时候买的并不是房屋的所有权,买的是公司的股份。所以这也就意味着你本身不是业主,你就不能够做房东,因而也没有房客的概念。
而且,这种类型的房子在销售的时候,对于买家也是有更加严格规定的。比如说,你的债务和收入的比,你的信用等等,这些都要做背景调查的。
听起来好像这种房子很不友好,你可能会问,这房子什么人会买呢?它的好处是购买的时候比公寓要便宜。这一类的房子通常出现在那些人口稠密的地方,比方费城的19103,这种人口稠密、生活成本很高的社区。
建议:遇到这种房子的情况并不是特别多,但是你需要知道有这么一种类型,权衡买下后的利弊再做决定。
05
法律纠纷或产权问题的房产
原因:如果房产存在产权纠纷或法律问题(如未解决的债务、租客纠纷或分区违规),会导致转手或出租困难。
建议:确保通过产权公司或律师进行尽职调查,确认产权清晰。
06
租赁需求不稳定的度假物业
原因:度假型房产的出租需求通常具有季节性,可能在淡季面临高空置率。此外,一些城市对短期租赁有严格限制。
建议:如果考虑购买度假物业,用于短租,应核实当地法规和市场需求。
07
学区较差的房产
原因:对于家庭租客来说,学校评分是决定居住地的重要因素。学区评分较低的地区租赁需求往往较弱,租金难以提高。
建议:优先选择学区评分较高的地区,即使价格稍高,这类房产更容易吸引长期租客。
08
交通不便或偏远的房产
原因:距离公共交通、主要就业中心或生活设施较远的房产可能难以吸引租客,特别是在宾州的郊区这种通勤时间对生活质量影响很大的地方。
建议:选择靠近高速公路、地铁站、巴士站等交通枢纽的房产,以提高出租需求。
09
所在地区收入低、治安差
原因: 房屋所在地的社会环境和治安情况对租客至关重要。低收入和治安不佳的地区可能缺乏高质量的医疗设施、购物中心和娱乐场所。这样的地区租金可能较低,租金收入不稳定,空置率上升,投资风险较高,可能面临租赁困难、房产维护挑战和房产价值下降的风险。
建议:通过在线犯罪地图(如Trulia犯罪率数据)和当地警察局了解社区安全情况,避免高风险区域。最好去好区买相对比较差的房子:无论从升值还是找租客的角度都是比较好的选择。
10
没有停车设施的房产
原因:在费郊这样的汽车依赖地区,没有停车位的房产可能严重影响吸引力,租客可能不愿支付高租金。
建议:优先选择带有车库或充足停车位置的房产。
11
环境问题严重的地区
原因:靠近垃圾填埋场、工业区或污染源的房产可能影响租客的生活质量,租赁需求不足,租金难以提升。
建议:避开空气质量差或噪音污染严重的地区。

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