疫情让许多人收入锐减，也让不少租客感觉到经济压力，可能会出现拖欠房租的情况，从而面临被房东驱逐。
但是由于政府在疫情期间为了维持住房稳定，出台了一系列保护租客的政策，这使得房东想要合法驱逐不良租客变得困难重重。
甚至有的租客还会因此恶意欠租，霸占着房子不走，让一些房东头痛不已。
不管是担心被驱逐的正直租客，还是深受不良租客困扰的房东，这时候都应该对现阶段完整的驱逐流程有所了解，以便知道当你遇到问题的时候，可以有哪些选择。
- 驱逐通知
- 法院起诉
- 听证会
- 上诉
- 驱逐生效
特别提醒：本文介绍的驱逐流程仅适用于费城。美国每个城市的驱逐流程都略有不同，要以当地政府所制定的相关法律和政策为准。
第一步：驱逐通知与转移计划Eviction Notice & Diversion Program
驱逐流程以一封书面的驱逐通知开始。
如果房东和租客之间有签署书面的租约，那么上面很可能会有条款标明房东需要为租客预留多少天的准备时间。如果没有特别标明，那就要至少提前 10 天发出书面驱逐通知。
如果房东是因为欠租以外的其他原因驱逐租客，那么至少要提前 15 天，要是租期超过一年，那么还要延长至 30 天。
费城在 2022 年开始强制性实施一项驱逐转移计划（Eviction Diversion Program），使得房东在向法院真正提出驱逐案之前，必须先参与到这个转移计划当中。
首先房东需要到官网打印一份转移计划的通知 Notice of Diversion Rights，并通过邮件寄送给租客。
转移计划的通知：
然后房东才可以到官网去申请参加分流计划。
驱逐转移计划官网：
https://eviction-diversion.phila.gov/
申请表上会有一系列的问题需要房东事先解答：
1.Is this a residential property?
这是住宅物业吗？
2. Have you sent your tenant a Notice of Diversion Rights by hand delivery or mail with proof of mailing?
你是否已经通过专人递送，或以邮寄的方式向你的租客发出了分流计划的通知？
如果是以邮寄方式方式转达，请一定要备份邮局提供的邮件证明作为证据。
3. Are you seeking back rent or fees owed?
你是否在追讨拖欠的租金或费用？
4. Is the lease term over and you would like the tenant(s) to move out?
租约期满，你是否希望租户搬走？
5. Are there issues other than rent you wish to resolve?
你是否希望解决租金以外的问题？
6. Rental License Information
租赁许可证相关信息
7. Property Owner Name Listed on Rental License
租赁许可证上所列的业主姓名
8. Address of Property Owner Listed on Rental License
租赁许可证上的业主地址
9. Tenant Address
租客的地址
在房东申请完成后，租客会收到一份电子邮件或是一条手机短信，将指引你打电话到 215-334-4663 进行下一步的流程。
通常租客会被分配到一位住房顾问，他会事先与租客沟通，评估其财务状况，并找出是否需要解决其他问题。
紧接着房东，租客，住房顾问会一起参加调解会议，试图达成一定的协议。
如果调解失败，或是租客拒绝参加转移计划，拒绝调解，房东可以在 30 天期满后正式向法院提起驱逐诉讼。
第二步：法院起诉Court Complaint
在预定时间过期后，房东可以向房东租户法庭（Landlord-Tenant Court）提交一份正式的驱逐起诉书（Eviction Complaint）。
租客随后会收到一份起诉书的副本，上面会标明出庭的日期和时间，以及房东的驱逐理由。
租客可能会从美国邮政服务收到这份起诉书，但房东也可以自行交给租客，或是贴到门上。
第三步：听证会Hearing
租客收到通知后必须按时出席听证会，对房东所提出的任何要求进行辩护。
如果缺席，租客将自动败诉，哪怕只是迟到几分钟。哪怕出庭日到来之前，租客已经和房东达成协议，租客依然需要准时出庭。
等到了法庭，在实际开庭之前，租客可以选择调解（mediation），或者直接和房东进行谈判，以达成和解。
根据目前的情况，如果双方同意调解，法庭会提供一名调解员，但房东和租客也可以在没有调解员的状况下进行谈判。
法庭上达成的协议会被制作成书面的版本，一旦签署，将对双方具有法律约束力。而口头协议等所有非书面协议，都不具有约束力。
如果房东和租客不理解协议上的任何内容，都可以要求调解员或是审判专员（Trial Commissioner）进行解释，以便双方都能够充分理解。
特别提醒：建议房东最好能在调解阶段与租客达成协议，因为之后上庭对于房东来说会增加上庭律师的费用。
而达成协议之后，至少能明确具体可以驱赶的时间，而不是后续漫长无止尽的等待。
在谈判中，房东可以试图要求租客支付部分金额，明确金额数量和支付时间。一旦租客违约，房东可以依法采取合理的驱赶。
如果租客拒绝调解，或是调解失败，租客就要对房东的驱逐起诉书进行辩护了，必须提前准备好相关文件，在法官面前为自己辩护。
第四步：上诉Appeal
如果租客没有在法庭与房东达成协议，并且被法官判处败诉，那么可以在 10 天内向费城普通法院（Common Pleas Court of Philadelphia）提起上诉。
启动上诉程序可以让租客暂时避免被驱逐，但租客应从现在开始，把租金存入法院的托管账户当中。
如果没有依照法院流程开设托管账户，或是没有定时足额缴纳租金，法院可能会直接驳回上诉请求。
第五步：判决书与占有令Judgment and Writs of Possession
法官在判决租客败诉之后，就会向房东发放判决书。但判决书只能代表当租客自愿搬出后，房东可收回租用空间的所有权。
等到 10 天上诉期结束后，房东就可以向法院申请占有令（Writs of Possession），然后把占有令直接交给租客，或是贴在门上。
租客在占有令送达后的 11 天内，仍可以居住在房子内，但过了这个期限，将随时有可能被合法驱逐。
总体来说，在法院判处租客败诉的 21 天内，房东仍不能驱逐租客。
第六步：驱逐Eviction
当 21 天过去后，房东必须再次向法院申请别名占有令（Alias Writ of Possession）。
房东租户法院的官员，或是警长（Sheriff）会将别名占有令送达租赁房屋的地址。
如果这时候租客就在里面，他将被强制驱逐出这栋房子，房子的锁会被更换，或者加装额外的锁，总之就是要达到“未经房东允许，租客不得再次进入”的目的。
如果租客不在里面，别名占有令将被贴在门窗上。租客没有事先联系房东的情况下，同样不得再次进入。
自此完成整个驱逐流程。
真实案例与提醒事项
最近我们有房东朋友遇到不交租，导致最后走向驱逐流程的租客。
坐标在费城东北区，一栋商住两用的投资房。租客从 2022年7月 开始不按时交租，到后来完全不交租，不交水费，不交煤气费。
房东最终在 10 月份向他发出了驱赶通知，之后同样参与了驱逐转移计划。
在 30 天等待期间，租客雇佣了一位市政府公益律师，但他的律师也不能完全联系到他，也无法和他达成协议。
>> 法院等候
30 天过后，房东具备上庭处理的条件，但因为市政府处理驱赶事情众多，在将近等待了 2 个月才预约到法庭的时间。
至今花费的时间成本已经接近 100 天，而在近半年的时间里，房东基本完全失去了这栋房子的租金收入，之后也不确定能不能完全收回来这段时间的损失。
>> 法院等候
在现行的费城法律下，应对这种不良租客的时候，小房东往往是受到最大伤害的人。
那我们也准备了一些提醒事项，帮助各位房东在不幸遇到不良租客的时候，能够更顺利地度过难关。
1. 租赁许可证/出租证Rental License
在费城开展租房业务必须申请租赁许可证，而且提醒各位房东一定要按时续签。
拓展阅读：
2. 租房合同Rental agreement
不管是否承认口头合同，强烈建议一定要签署租房合同，并明确具体要求，全部都用白纸黑字写下来。
3. 满足市政府规范Regulation
市政府对于出租屋有着一些规范条例，例如正确安装 Fire alarm 等等。强烈建议房东要一切遵循市政府规范，把房子完全收拾好再出租。
在这次真实案例当中，租客故意刁难房东，请来了 City Inspector 对屋内事无巨细的进行检查。
房东后续收到了违规的通知，并且支付了 1 万多美金的修理费用。
4. 燃气公司房东合作计划PGW Landlord Cooperation Program
费城燃气公司 PGW 有推出一项房东合作计划，房东可以在该计划中登记出租物业。
出租物业之后会被该计划保护起来，燃气公司就不能对其提出留置权（Liens）。
在本次的真实事件当中，租客从来没有交付过煤气费。而房东加入此计划，保护了自己的利益。
PGW 房东合作计划：
https://www.pgworks.com/customer-care/landlord-programs
【END】
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