很多买家在购房时都会问我们的经纪人：“这个房子的最终成交价格你觉得会是多少？” “你认为多少钱才是合适的出价？”。在没有实地看房之前，大部分买家买房时下Offer都会参照网站估价作为参考报价。今天来聊聊房屋市场上用得比较多的2款App，Zillow 和 Redfin 的房屋估价，谁家准呢？

答案是，都不准！

Redfin估值

先说Redfin：

Redfin是根据Listing Price (挂牌价)来调整估值的，刚开始看会非常接近，我们曾经看到过有个卖家经纪手滑少打一个0，Redfin估价跟着也少个0，后来改正确了，Redfin估价马上补回个0。

除此之外，Redfin还会根据房子点击率来调整估价。如果App上点击这个房子的人很多，系统表示房子很火热，随即估价调高。

其次，Redfin还会根据 Listing Price (挂牌价)和 Sold Price (成交价)修改自己的Estimate (估价)和Estimate History (历史估价)。

Zillow估值”Zestimate”

再来说说Zillow:

Zillow找房子很方便，Zillow的“Zestimate”功能使用复杂的算法来给房子估价。一些房主称赞该功能为他们的房屋价值提供了参考，而另一些人则批评它的估值并不准确和可靠。那么，Zestimate的真实情况是怎样的呢?

Zillow的估值可靠吗

根据全国社区再投资联盟(National Community Reinvestment Coalition，简称NCRC)的一项研究，只有大约一半的时间，Zillow的Zestimate与房屋实际售价的差距在5%以内。康涅狄格州一房主曾经在2017年提起的一项诉讼称，Zillow的Zestimate在某些情况下误差超过20%。

为什么Zillow的估算如此不准确 

Zillow的Zestimate估值不准确的原因有几个。首先，该功能严重依赖于公开数据，比如房产税记录和过去的销售数据。

它并没有考虑到其他影响房屋价值的因素，例如房子新旧，翻新或扩建，位置环境及View等。在某些情况下这个不完备的算法就造成较大偏差。此外，Zillow的算法无法准确地解析当地市场的变化，从而导致不同地区房屋之间的Zestimate存在差异。

Zillow的数据不仅不够全并且有一些混乱，很多房子在Zillow上没有记录，所以系统只能选一些卖了很久的房子或者距离有点远的房子来进行估价。更甚部分的房子在Zillow上面List过，但是没有成交价，这样以来估价自然就不会很精准了。

在房市急涨或急落时，Zestimate也会出现极大偏差，因为它依据recently sold算法会有2个月左右滞后，估值跟不上市场价格快速上升或下降。

Zestimate的黑箱算法

Zillow的Zestimate基于对用户不透明的“黑箱”算法。这意味着房主和房产经纪人可能无法理解算法是如何得出的，无法识别和纠正其错误。

就连Zillow也敦促用户不要依赖Zestimate

Zillow表示，Zestimate功能旨在为房价估值提供一个“起点”，而不是为了取代专业估价师的工作。Zillow表示将继续改进算法，提高Zestimate的准确性。

Zillow还鼓励房主自己输入有关房产的信息，如面积、房龄、房间数量等，这有助于提高Zestimate的准确性。

买家经纪如何协助买家正确估算房屋价格

任何没有进入房子内部实地勘测，做Inspection的估价其实都是“耍流氓”，也是非常不负责任的行为。要知道现在卖家经纪为房屋做Staging和拍照，好比我们用美颜相机自拍，我们看到的都是美化、加大后的照片。所以在此提醒各位买家，要得到最精准的估价，一定要约有经验的经纪人去实地观察。包括这个房子是否结构有大问题，是否有噪音、社区的状况、是否附近有高压电线等等，这些坑也都是到了现场才知道。

实地勘测之后，经纪人会根据勘察情况，结合参考过去房屋范围内近3个月的 Sold Price (最终售价)，房子具体信息，纵横向综合比较，以及市场的火爆程度，根据房子的具体情况来进行调整，如所处位置，新旧程度，房层户型，层数，建筑风格，建造和使用年限，总面积和居住面积，总房间数，卧室和洗手间数量等。

其实不要小看这样的信息，这个估价误差可让很多买家走很多弯路呢，Butter Homes不赞成买家一味地加价加价加价去抢房子。

尤其在现在这么疯狂的卖家市场，平台预估价高于合理的市场售价，实际到手价格远高于挂牌价格，价格其实可能有大量水分，这个时候你需要的是身经百战的经纪人替你扫开迷雾，避开雷坑，早日制定抢房策略。

因此，要对房子市值有个正确的判断，必须研究到细节和市场现状，Zestimate目前还做不到，不能按照Zestimate定价来买房或卖房。一个好的买家经纪, 通过offers反馈以及和卖家经纪交流, 得到第一线情报，通过分析房子详细情况，给客户一个可靠的报告。

卖家经纪如何协助卖家为房子定价

卖家经纪在决定房屋出售价格方面起着至关重要的作用。卖家经纪负责评估房产的市场价值，考虑到地段、条件和该地区的可比销售量等因素。接下来，我们将分享卖家经纪在出售房屋时如何设定价格的过程。

1.     比较市场分析

确定房屋价格的第一步是进行彻底的市场分析。研究该地区最近售出的同类房产，以及目前在市场上出售的房产。经纪人会考察房产的大小、卧室和浴室的数量，以及任何独特的功能或升级。这些信息用于确定房产的公平市场价值，并确定房屋的价格范围。

2.    家居环境

一旦市场分析完成，经纪人就会考虑该房子的状况。如评估可能需要的任何维修，并确定这些维修的成本。经纪人还会考虑房产的升级或翻新，比如新厨房或浴室，因为这些都可以增加房屋的价值。

3.    确定目标市场

下一步是确定房产的目标市场。经纪人会考虑房产的位置和周边地区的人口统计等因素。如果房产位于一个受欢迎的社区，或者该地区对年轻家庭或退休人员等特定人群有吸引力，经纪人可能会开出更高的价格。

4.    设定挂牌价

一旦收集了所有相关信息，经纪人就会为该房产设定挂牌价格。这是卖家经纪给潜在买家的价格。在确定挂牌价格时，卖家经纪会考虑房产的公平市场价值，以及其功能或升级。卖家经纪在制定价格时也会考虑当前的市场竞争情况。

5.    挂牌价vs售价

挂牌价并不总是房产最终的售价。卖家经纪将根据对房产的兴趣程度和潜在买家的反应，监控市场并在必要时调整价格。如果房产没有吸引太多的兴趣，卖家经纪可能会降低价格，吸引买家。

6.    留出协商的余地

此外，卖家经纪还将与潜在买家及其买家经纪人进行谈判，以达成双方都能接受的价格。这个过程可能很棘手，因为经纪人必须平衡卖方的需求和买方的利益。还必须处理销售的法律和合同方面的问题，确保所有必要的文书工作正确、及时地完成。

在经验丰富的房产经纪人的帮助下，房主可以放心，他们的房产将被正确定价，并以最好的价格出售。

END