费城住房局（Philadelphia Housing Authority，简称PHA）最近一直在积极收购全市的多户型住宅，而这一趋势也引起了私营部门的关注。

越来越多房东主动联系PHA，希望以“非公开交易”的方式把自己的公寓楼卖给政府。

“现在比以往任何时候都多，”PHA局长Kelvin Jeremiah本周一表示。

他说，在经济环境不稳定的情况下，很多多户住宅的房东不想面对贷款即将到期、必须再融资的压力，因此希望尽快脱手。而这恰好符合PHA的计划：未来两年内，他们打算收购约4000套住宅。

“我们真的接到很多电话，从市中心打来的，到Wynnefield的都有，”Jeremiah说。“费城的每一个社区，我几乎都去看过房。”

自2024年年初以来，PHA已经收购了1095套房产。这是其“开启之门（Opening Doors）”计划的一部分——一个高达63亿美元的项目，目标是在8年内保护、改建、收购和新建大约20000套住房，以加强费城的经济适用房供应。这些房源也将支持市长Cherelle Parker提出的“Housing Opportunities Made Easy”倡议，目标是在全市范围内保留或新增30000个住房单位。

Jeremiah估算，相比新建每套成本高达55万美元，收购现有公寓的成本大约是每套22.5万美元，这让收购显得更加划算。而在新一轮关税影响下，建筑成本只会更高，盖房变得越来越不现实。

不过，PHA虽然积极收购，但也不是“来者不拒”。Jeremiah表示，他们会优先考虑那些过去住房局覆盖较少的社区。目前PHA的很多房产集中在西南费城和西费城，而未来计划中的新房源也大多位于北费城。

“我们正在有策略地关注一些以前接触不到的社区，”Jeremiah说。

PHA持续扩张，优先买“新房”不碰老破小

最近，费城住房局（PHA）刚以5100万美元买下了两栋高层住宅——17层、231套的The Dane和有360个单元的Brith Sholom House，分别位于Wynnefield和Wynnefield Heights。这让PHA在这些社区的房源又增加了不少。此外，PHA还在Germantown花了7590万美元收了一批381套的房产组合，并在大学城买下了84个单元。

PHA之所以出手如此积极，是因为它手上的房源中，有60%以上的房子已经有70多年历史了。与其买“老破小”再大修，不如直接收新房或者已经翻新的，省钱又省力。

“如果你是开发商，或者是想卖房的私人投资者，你的房子这15年来都没花钱升级过，那我们就不考虑了，谢谢。”PHA局长Jeremiah直接表示。

他解释说，现在正是收房的好时机。很多房东贷款快到期了，但市场上新公寓不断涌现，租客竞争加剧，再加上再融资的利率可能从3%跳到6%以上，房东压力山大。

在PHA的“开启之门”计划中，他们计划用9亿美元收购4000套房源，但要实现保留、翻新、新建或收购2万套住房的目标，资金仍存在不小缺口。相比之下，买现成的房比盖新房便宜很多，所以收房成了核心策略。

为了解决资金缺口，PHA正向市政府、州政府和联邦政府争取更多支持。

目前，PHA每年93%的资金来自联邦住房与城市发展部（HUD）。Jeremiah提到，特朗普政府接下来的预算安排将对PHA影响巨大。毕竟这个政府向来主张削减政府开支，今年3月还一度暂停发放6000万美元的HUD补助，让全美多个保障性住房项目陷入停滞。

不过Jeremiah也表示，如果未来8年凑不齐钱，那就灵活一点，拉长到10年也是可以的。他最近与HUD部长Scott Turner的会面也让他对联邦支持稍感乐观。

“和部长谈过之后，我是谨慎乐观的，”Jeremiah说，“他们现在谈的社区经济发展、如何更有效利用联邦资源——我们PHA正好就是一个很好的范例。”

个人投资者该怎么应对？

·  ✅ 关注 PHA正在收购的热点区域，早做布局或避开激烈竞争。PHA想要覆盖他们以前不活跃的区域，除了传统的西南、北费城，也开始往Center City、Wynnefield、Germantown、University City等地布局。如果你在这些区域投资租赁房产，PHA可能会成为新的租赁价格“锚定者”或竞争者，尤其在中低租金市场。

·  ✅ 如果你手上有“还不错但不想再管理的多户房”，你正考虑退出某个投资房产、或者持有较老的多户住宅，在PHA还在积极收房时，也许是一个不错的“卖点”窗口。

·  ✅ 如果你是买家，记得：PHA会优先考虑“近15年有翻修”的房子，你也可以用这个标准来筛选房源。优先考虑买“地段好、年限较新、维护简单”的二手住宅，而不是搞新建项目或买老破旧还要砸大钱翻修的房子。

建议：

买已经翻新过的房子，哪怕单价贵点，也更容易租、容易卖；

如果买的是老房子，最好有预算快速升级厨房、浴室和HVAC，增加未来的流动性。

·  ✅ PHA收购的大多是大楼（apartment buildings），个人房东则可以重点投资：

• 独栋或双拼住宅（Single/Duplex）
• 拆分式多户（Triplex/Quad） 这类产品PHA不会竞争，你还可以灵活运营，比如做：🏠 Room rental（合租）🧳 Airbnb（短租）📈 BRRRR模型（买→翻新→租出→再融资→再投资）