在美国买房卖房时，很多中国买家都会遇到一个让人既陌生又头疼的概念——FIRPTA（外国投资者房地产税法）。尤其当交易对象是外国卖家时，动不动就要预扣 10%–15% 的款项，让不少买家、卖家都一头雾水：“到底什么时候需要扣？扣多少？能不能不扣？”

这是1980年美国政府通过的Foreign Investment in Real Property Tax Act, 专门针对非美国居民出售在美国的房地产的时候要预缴资本利得税的法律，该法律的目的就是为了防止外国人在美国因为拥有房地产而赚钱后却不报税的问题。

这条法律的厉害之处在于，如果外国人卖房子，买家必须针对所购买的房子按照房价来为卖家缴纳预扣税，注意这里是按照房价，而不是房子的增值部分预交税务。

很多卖家就有问题了，按房价预扣了那么多，其实我真正的增值部分并没有这么多，怎么办呢？那就等到第二年的时候你要申报去年的税务，申请美国国税局退给你，你需要找有经验的会计师帮你申请退税。

为了让大家对 FIRPTA 有更清晰、快速的理解，我们整理了最常见的问题与实用说明，帮助你在交易中避免踩雷。

**温馨提示：**以下内容仅作房地产交易中 FIRPTA 相关问题的简要说明，不构成具体的税务或法律建议。每个案件情况不同，建议买卖双方咨询专业税务顾问或律师，确认自身的责任、风险，以及 FIRPTA 在实际交易中的适用情况。

一、什么时候需要根据 FIRPTA 扣缴税款？

如果卖方是非居民外国人（foreign person），在出售美国不动产时，买方（transferee）必须从成交金额（即销售价格）中预扣15%作为税款上交美国国税局（IRS）。

✅ 若房价在 100万美元或以下 且买方打算将该房产作为主要自住房使用，则可将预扣比例降至 10%。

二、如果没人申报或缴纳预扣税会怎样？

买方被视为代扣代缴义务人（withholding agent）。
若未提交 IRS 表格 8288 并缴纳应扣的 15%，买方将承担税务责任、罚金及利息。

三、谁被视为“外国人（foreign person）”？

包括以下情况：

• 非居民外国个人（不是美国公民，也不是税法定义下的居民外侨）；
• 外国公司或外国合伙企业；
• 外国信托或外国遗产；
• 外国政府。

四、谁是“居民外侨（resident alien）”？

就是不是美国公民，但拥有绿卡，或者在一年里在美国待的天数够多，达到 IRS 标准的人。

五、是否有例外情况？

若卖方不是外国人，则 FIRPTA 不适用，只需提供相应的声明（证明自己是美国税务居民）。

其他可能的例外包括：

• 卖方进行1031 延税交换（like-kind exchange）；
• 买方购买价格不超过30万美元，且房产将被用作主要居所（需提供意向声明，且未来两年中至少 50% 的时间住在该房产中）。

*根据 26 U.S. Code § 1445(b)(5) 以及 IRS Publication 515 的说明：

No withholding is required if the property is acquired by the transferee for use as a residence and the amount realized (sales price) does not exceed $300,000.

同时，买方必须符合“居住意图”标准，即：

The buyer (or a member of the buyer’s family) must have definite plans to reside at the property for at least 50% of the number of days it is used by any person during each of the first two 12-month periods following the date of transfer.

六、如果买方后来没有住在房子里怎么办？

如果买方或其家庭成员未达到居住要求（而之前享受了免扣），买方仍可能需要补缴10%的 FIRPTA 预扣税。

同样，若未及时申报或缴纳，也将承担罚金和利息。

七、买方是否必须签署居住意向声明以免扣？

不必须。
买方可自行判断签署该声明是否合理，并自行承担可能的税务风险。

八、卖方有 TIN（税号）就可以免扣吗？

不能。
无论如何，卖方必须提供 TIN（税号），但这并不能决定是否适用 FIRPTA。

另外，买方也必须提供 TIN。

九、卖方如果没有 TIN 怎么办？

根据 IRS（美国国税局）的 “ITIN 指南”，
卖家需要把以下材料单独邮寄给 IRS：

• 填好的 W-7 表（申请税号用）
• 所需的证明文件
• 8288 和 8288-A 表格的复印件（注意：不要寄任何付款）

邮寄地址是：
IRS Austin Submission Processing Campus
ITIN Operation
PO Box 149342
Austin, TX 78714-9342

建议卖家最好找税务专业人士协助处理。

十、短售（short sale）也要预扣吗？

是的。
即便卖方在交易中没有获得任何收益，仍须按房屋销售价格计算 FIRPTA 预扣金额。

十一、如果卖方最终并不欠税怎么办？

FIRPTA 预扣的 15% 只是预扣款，不是最终税额。
IRS 会在卖方报税后确定应缴税额。
除非卖方在成交前获得 IRS 批准的减免或豁免预扣的证明（Withholding Certificate），否则仍必须先按15%预扣。

十二、卖家要怎么申请“预扣减免证明”（Withholding Certificate）？

在房子过户之前，卖家需要向 IRS 提交一份填写完整的 8288-B 表格，并附上相关证明材料。

IRS 通常要至少 90 天才会回复，所以大多数情况下，这个证明无法在过户前拿到。

如果卖家在 过户后的第 20 天之前 收到这个“预扣减免证明”，那买方只需要按照证明上写的金额（可能少于 15%），一起把 8288 和 8288-A 表格寄给 IRS 就可以了。但如果 20 天内还没收到证明，买方就必须先把 15% 全额寄给 IRS。

否则，如果之后申请被拒、或被 IRS 认为拖延，
买方就可能要承担罚金和利息的风险（因为买方是法律上的“代扣义务人”）。

十三、如果夫妻共同持有房产，其中一方是外国人？

IRS 默认认为夫妻双方各持有房产的 50%。
因此，只有外国一方的那 50% 销售金额需要预扣 FIRPTA 税。
若是非夫妻关系的共同持有人，则按各自持股比例计算。

十四、卖方如何拿回多预扣的税款？

卖方可在同一年度通过报税（或专业人士代办）申请退税。
需在报税时提交 Form 8288-A 所示的预扣金额以申请退回多扣部分。