你不需要特地考一个地产经纪执照来帮助你买到梦想的家园，但是如果能熟悉在这个过程中碰到的房地产术语，对你购房确实会有所帮助。在看房或申请房贷时，你可能会听到你的房产经纪人或贷款经纪使用以下的专业术语或缩写词。
把这个中英文对照专业术语手册收藏起来，随时方便拿出来查看～
Butter Homes中英文房屋买卖专业术语手册
01
2-1 Buydown 2-1买断
2-1 buydown是一种贷款的方式，常见于利率比较高的市场（比如说现在），是可以在现有利率的前提下，降低第一年和第二年的利率的方式，第一年的利率降低2%，第二年的利率降低1%。成本是前两年累计省下的利息部分，通常由建商或者卖家承担，也就是所谓的seller credit。
02
Adjustable-rate mortgage(ARM)浮动贷款利率
ARM贷款有3-1、5-1、7-1三种类型。具体说，就是在还款总时长30年的前3年、5年和7年里，贷款利率是固定的，后面那些年的贷款利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定。
虽然在锁定期之外，贷款利率水平每年都在更新，但并不等于说，这种变化没有限制——一般来说，银行或贷款机构会给出变化的区间，比如2.5%-8%。ARM的贷款锁定期的利息比30年固定（Fixed-Rate）贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。
03
Affordability住房可负担性
住房可负担性指的是你可以舒适地负担得起买房的金额。房产专家表示，如果贷款开销不超过家庭总收入的30%，那么一套房子就被认为是“affordable”。住房可负担性评估主要考察你的收入、首付款和每月债务。
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American Society of Home Inspectors (ASHI)美国房屋检验协会
一个制定和促进房屋检查标准的非营利专业协会，在寻找验房师的时候，可以查查这个认证资质或其他相关的资质。
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Amortization分摊
美国最普遍的房贷付款方式是 Amortization Schedule(分摊还款)，贷款者每月支付固定金额，但每月的利率与本金比例会不断改变。起初大部分月费是支付利息，随着利息比例减少，本金比例则慢慢增加。每月月费不变，越早付本金，意味着未来利息就越少，也有助提早还完款。
06
Back-end ratio（房贷月供+车贷月供+信用卡还款+其他所有债务还款）与收入的比率
债收比DTI就是每月你必须要还款的金额总和，除以每月的税前收入，得到的百分比数字。DTI是银行考量借款人每月管理还款能力的一种方式，债务还款占收入比例太高，银行贷款的风险就越大，所以当DTI超过一定比例，银行很可能会拒绝贷款。
DTI又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（房贷月供+车贷月供+信用卡还款+其他所有债务还款/收入）。不同贷方对DTI会有不同的要求，但现时大多数贷方要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%，而且多数银行更看重Back-End DTI。
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Backup offer “备胎”报价
“备胎”报价是指卖家已经接受了其他报价，如果接受的报价最终没有完成交易，“备胎”报价是让买家排队等着接替。
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Bumpable buyer 可被挤出的买家
买家在购买协议中包含一条限制条款——允许卖家继续向潜在买家出售自己的房子，这种情况可能是买家必须在先卖掉自己房子的情况下才会同意购买房子。如果有更好的报价，这个买家就可以被挤出。
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Buyers agency fee 买方代理费
支付给买方经纪人的佣金，该费用通常是销售价格的百分比。在美国，根据惯例，买方代理费通常由卖家支付。
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Buy-rent breakeven horizon 买租收支平衡线
breakeven horizon收支平衡线是对于租房还是买房的一个住房数据。在某一个点上，买房比租房更有经济意义。
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Buyers market 买方市场
待售房屋数量超过买家数量时的房市状况。房子可能在市场上闲置很长一段时间，价格往往会下降。
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Cash-value policy 实际现金价值保险
如果房屋发生损坏，房主保险支付房屋的重置成本减去折旧。
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Closing cost 过户费
在交易结束时，与购房房屋相关的费用。费用可能包含估价、房屋检查、产权调查、害虫检查等等。购房者应预留购房价的2%-5%预算作为过户费用。
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Closing disclosure（CD） 过户前贷款最终信息明细表
根据美国法律，在房子过户的前3天，银行（放贷机构）会提供给CD文件给买家。用你的Loan estimate（贷款估算）来对比你的CD，里面的很多数字信息或者条款内容应该是相同的，但也有可能会有所不同，因为你的开始和过户之间经历了数周甚至是数月的时间。你的买家经纪人从银行（放贷机构）那里也应该收到一份CD并且帮助你核对它的准确性。
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Comparative market analysis (CMA)比较市场分析
比较市场分析（CMA）是根据附近地区最近售出的类似房产对房屋价值的估计。房地产经纪人创建 CMA 报告。
CMA 中最重要的部分就是对当前已经成交或者合同正在执行阶段的房产进行对比，通常会考虑标的地产和可比性的卧室和浴室数量、位置、年龄、使用面积、土地面积、结构、风格、条件和其他因素。
通常 CMA 不会跨越大的区域，一般会调整在 1 到 5 英里的面积之内，同时也不应该跨越到不同的 town。因为不同的 town 使用的税收比率，学区会不一样，有时候这个对房产售价会产生非常大的影响。
比较市场分析（CMA）对房屋价值的估计，用于帮助卖方确定挂牌价格，并帮助买方提供有竞争力的报价。
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Comps 可比销售房屋
Comparable sales的缩写，是指在过去几个月里某一特定地区的可比销售纪录，那些与目标房产有相似特征的销售，用于估价分析。一般称为「comps」。
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Contingencies 限制条款
购房合同中的限制条款，在出现贷款、房屋检查或其他问题时保护买家。
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Conventional loan 常规贷款
常规贷款是指不受政府保险或担保的住房贷款，市场上大部分的房贷都是这种常规贷款。
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Days on market (DOM)上市天数
房子在市场上被视为“active”的活跃天数。
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Deed 契约
很多人第一次在美国买房之后，对于美国没有房产证这件事感到很惊讶。
其实跟我们习惯的拿着中国房产证证明自己是房主不太一样，美国是没有房产证的。
那在美国怎么证明你是房主呢？
Deed本身是一种单边保证契约。当房产交易时, 卖方签署这样一份文件, 将他在该房产上的所有权益转让给买家，并作出适当的保证。
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Debt-to-income ratio (DTI) 债收比
明确自己的还贷能力｜深入剖析美国房贷的债收比Debt-To-Income Ratio (DTI)，如何计算？
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Depository institutions 存款机构
指通过吸纳各种存款而获得可利用资金，并将之贷给需要资金的各经济主体，其主要类型包括：储蓄互助社、信用合作社和商业银行等。
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Down payment 首付
买房人必须预先支付的房屋购买价格的一部分。最低首付要求通常由贷款类型决定。
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Due diligence 深入调查
对房产进行深入调查，确保你在购买之前尽可能多地了解要买的房子。一旦报价被接受，深入调查就正式开始，通常在买方和卖方商定的时间内进行房屋检查，审查房产记录等。如果买家发现问题，可以重新和卖家协商他们的报价，或者取消报价且无需支付罚款。
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Earnest money 保证金
买方为向卖方保证其购买意向而支付的保证金。
阅读更多：美国买房诚意金Earnest Money是什么？如何发挥作用？
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Equity 房屋净值
房主拥有的房屋价值的百分比。
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Escalation clause 升级/加价条款
在抢房的时候，卖家通常会收到来自不同买家的offer，这个时候想要抢到心仪的房子，各个买家之间就不可避免地要进行bidding war了，就是比谁出价高。Escalation clause就是由此而生的一种房地产合同的条款。
举个详细例子，你的escalation clause里说明了你的加价幅度是每次$5,000，你和另一个买家同时看中了一套房子，你出价$300,000，可是另一个买家出价$305, 000，那么这时候根据你的escalation clause你的报价就会变成$310,000。
Escalation clause允许给自己的报价设置上限，比如说，对于这套房子，你的心理最高价位是$321,000，那么当你和其他买家的竞价超过你的心理价位的时候，比如其他买家出价$325,000，这个时候根据你的escalation clause，你的报价就不会再继续上升了，而你也会自动出局。
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Escrow state 第三方公证托管公司负责过户的州
Escrow是第三方公证托管公司，是不受买方或卖方影响的中立公司。Escrow隶属国家或州政府部门管辖，拥有资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。Escrow state是由第三方公证托管公司负责过户的州。
宾州是一个全包的州，产权保险费、产权搜索费用、托管和过户费用都是捆绑在一起的。在其他州，每项服务都有单独的费用，但宾州是为数不多的全包州之一。
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Fair Housing Act 公平住房法
一项联邦法律，对人的种族、肤色、宗教、性别(包括性别认同和性取向)、国籍、残疾或家庭状况的歧视在住房方面是非法的，包括在购房和贷款的过程中。
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Fannie Mae® 房利美
1938年成立的一家政府资助的企业，目的是确保在全美范围内提供可靠和负担得起的抵押贷款资金。
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Federal Housing Administration(FHA) 联邦房屋管理局
联邦住房管理局是美国1934年大萧条时期，罗斯福总统为经济复苏推行新政的产物之一。其初衷是为了在三十年代的大箫条中稳定住房业，而长期策略是为了使美国中低收入的家庭买得起房。FHA为中低收家庭提供购房贷款信用保险，凡FHA保险的抵押贷款，由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任。
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FHA 203(k) 联邦住房管理局的翻修贷款
203(k)翻新贷款是一种房屋融资或再融资的形式，使购房者和房主能够将房地产成本和发生的翻新费用合并到一个抵押贷款中。实际上，它允许那些考虑购买需要多次维修和重大修复工作的修缮房的购房者将房产和这些项目的费用都纳入一笔房屋贷款。
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FHA Loan 联邦住房管理局贷款
FHA贷款是美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供的贷款方案，由政府背书，降低贷款银行的风险，FHA对贷款设限比传统贷款的设限要宽松。
常见有30年和15年固定利率，以及3/1和5/1浮动利率。这是一项政府支持的贷款，允许人们以低至3.5％的首付价格购买价格适中的住房。
只要是有合法居住权的人都可以申请，比较适合中低收入家庭。
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FICO Score FICO信用分
FICO评分是一种衡量信用的指标，贷款人用它来决定他们是否会借钱给你买房。基于三大主要信用报告机构(Experian、Equifax和TransUnion)汇编的数据。分数在300-850分之间。
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Fixed-Rate Mortgage 固定利率抵押贷款
由于利率不变，本金和利息在整个贷款期限内保持不变的抵押贷款。
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Forbearance 债务偿还延期
指你的贷款机构允许你暂时以较低的利率支付抵押贷款或暂时停止支付抵押贷款。例如，你最近失业、遭受灾难或因疾病或受伤医疗费加重，你的贷款机构可能会允许你债务偿还延期。
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Foreclosure 丧失抵押品赎回权
当房主未能偿还抵押贷款时被银行收回的房产。
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Freddie Mac® 房地美
第二大的美国政府赞助企业，商业规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。
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Home inspection 房屋检查
由持证验房师对房屋进行评估，找寻房屋可能存在的潜在缺陷或注意事项。当房屋进入合同和托管状态时，会进行房屋检查。
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Homeowners insurance 房屋保险
房屋保险一般指购房者为自己房子购买的保险，为最基本的保险。主要保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。
房屋保险亦保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失等。
· 贷款买房者：贷款银行一定会要求买房者在过户前先购买房屋保险，否则不会通过贷款。
· 全额现金买房者：虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险，但为了避免房子发生事故所产生的损失，通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。
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Housing ratio住房费用比率
贷款机构分析借贷者是否有资格获得住房贷款的两种债收比之一。该比率计算公式为住房总成本(本金、房主保险、税收和私人抵押贷款保险)/总收入。
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In escrow 进入第三方托管
Escrow中文的意思是“第三方托管”。在房地产交易中，Escrow表示在交易过程中，买卖双方将资金及房产证明交由第三方公正暂时保管，以保证条件满足后双方履行合约。
大多数房地产交易中往往面临一个共同的问题：互不信任。作为买家，你会在房屋状况还没有达标前，就把辛苦赚来的钱交给卖方吗？不会。同样，如果你是卖方，你在买家没有结清余款前就把房子产权转让给他吗？也是不可能的。
房地产交易也需要一个裁判，帮助买卖双方把过程中出现的每一个细微的问题，在交易完成前全部解决。Escrow便是那个使比赛保持公正的裁判。严格说来，Escrow不属于买卖方任何一边——他们是中立的。他们对买卖双方都是无私公正的第三方存在，不会有任何偏袒。
在买家和卖家签订了合同之后，房产就进入了“Escrow”（第三方托管）的阶段。这个阶段可以持续30天或更久。在此期间，对房屋进行检查和评估，并搜索留置权等。
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Jumbo loan 大额贷款
这是一种高价值贷款，用于购买超出房利美和房地美设置限额的房屋。大额贷款的金额是每年由房地美和房地美公布的以County为界限划分的贷款金额为准。
Jumbo loan超过了房地美和房地美的贷款金额的限制，房地美和房地美不接盘，放款银行很难卖给下家，要独立承担贷款人违约的风险。因此Jumbo Loan贷款的要求比常规贷款（Conventional Loan）都更加严格。
2023年，美国大部分地区的大额贷款超过了72.6万美元的法定限额。房价特别高的地区有更高的限制。
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Lien 留置权
指的是当借贷人没有按照借贷合同偿还债务时，债权人拥有的合法出售抵押资产的权利。只有当借贷人将所有贷款付清后，lien才会被解除。
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Listing price 挂牌价
由卖家决定的房屋售价。
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Loan estimate 贷款预估表
Loan Estimate 是一份贷款预估表，一共有三页，在申请贷款后的三天内拿到。Loan Estimate 的内容包括：贷款期限、贷款各项费用、过户费、贷款金额、利率以及月供账单，其中账单会具体到还贷计划，包含预估的税费和保险费。
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Loan-to-value ratio(LTV) 贷款金额占房产价值的比重
指的是购房按揭的比例。例如：一个房子价值$20万美金，而贷款金额为$16万美金，那么LTV就是16万比20万，等于80%。贷款机构更喜欢较低的LTV比率。
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Mortgage banker 抵押贷款银行家
发起、销售和提供抵押贷款并将其转售给房利美或房地美等次级抵押贷款机构的人。
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Mortgage broker 抵押贷款经纪人
代表买家通过银行或其他贷款机构获得贷款的持牌专业人士。
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Mortgage escrow account 房贷代管账户
类似一个储蓄账户，这个账户由房贷的服务商（Mortgage Servicer）保管。房贷服务商就是每个月收你的房贷的公司。你的每个月缴的房贷中包括本金和利息，还有预存的地产税和房屋保险的钱。这部分预存的地税和保险的钱就存入了房贷代管账户。每年到了要交地产税（一年两次）和房屋保险（一年一次）的时候，房贷服务商就帮你把该付的费用交了。
一般来说，你也可以自己直接支付与房产相关的费用。
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Mortgage Insurance Premium 抵押贷款保险费
抵押贷款保险费mortgage insurance premium，简称 MIP。
FHA贷款是政府担保的贷款，主要针对中，低收入家庭，以及首次置业的借款人。通常情况下，FHA贷款允许借款人购买住房的最低首付为3.5％，对于收入和信贷相关的问题一般有更为宽松的审批政策。
FHA贷款需要购买抵押贷款保险费（MIP），确保贷款人在整个贷款过程中针对拖欠贷款进行索赔。对于贷款年限大于15年的，抵押贷款保险费至少要交够5年并且贷款余额少于等于78%。如果贷款年限少于或者等于15年，如果贷款余额等于78%，抵押贷款保险费即可取消。
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Mortgage points 房贷利率点数
房贷利率点数是提前支付给贷方的一种手续费用，相当于预付利息，1 Point（1个点数）等于房屋贷款总额的1%。假设借款$20万，1 point 就是$2000，0.5 point 就是$1000。提前支付利息也被称为降低你的利率。点数或预付利息通常在过户时支付。
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Private Mortgage Insurance 房贷保险
Private Mortgage Insurance，简称PMI。是一种保险，可在你拖欠贷款时保护给你贷款的银行或者贷款公司。如果你申请到常规贷款（Conventional loan），并且首付少于 20%，按要求你需要每月支付房贷保险(PMI)。
PMI 是你为贷款机构支付的保险费。由于你对房屋的投资只有一点点，因此贷款机构要求你购买房贷保险。如果你以后拖欠贷款（停止支付房贷），房贷保险可以弥补贷款机构的部分损失。
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Mortgage interest rate 贷款利率
借贷款的价格。基本利率由美联储(Federal Reserve)设定，然后根据每个买家的信用评分、首付款、房产类型和买家为降低利率而支付的点数来确定。
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Multiple listing service 多重上市服务(MLS)
MLS，即多重上市服务，在规范和标准化地产经纪人的互相合作和佣金的同时，为房源上市提供一个单一的中央平台。代理人向 MLS 支付会费，并同意遵守规范。同时，MLS允许代理商在 MLS 上列出其客户的房源，共享MLS列出的所有其他房源和数据。
MLS是地产经纪的第一站：绝大多数购房者仍然使用地产经纪来代表他们。当地产经纪搜索房源給客户时，他使用的第一个也是最受信任的资源便是MLS 。地产经纪们信任 MLS 中的信息是准确的，因为它是由他们的同事在每一个交易完成后输入的数据。
MLS 可以让您的房子出现在其他房地产搜索网站上。很多时候，MLS 会将地产经纪输入的房源发送到房地产搜索网站，如 Zillow、Trulia、Realtor.com 和 Redfin，以方便其他网站的地产经纪会员，因此，作为卖家在MLS上上市将最大程度的将你的房子呈现在整个互联网上。
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Origination fee 贷款发起费
Origination Fee是指贷款发起费或贷款手续费，它是贷款机构（如银行或其他金融机构）为处理和发放贷款所收取的费用。这个费用通常是为了补偿贷款机构评估、处理和批准贷款申请的工作。
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Pending 待定
代表卖家已经接受了一个offer，这个offer或者是没有任何限制条款contigency，或者是所有contingency已经完全满足完成，买卖双方进入正式合同，这个房源不再active。换句话说，这个房子已经卖掉，买家不能买了，除非在之后的贷款，产权转移等环节出现问题，房子再次回到市场。
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Piggyback loan 附加贷款
指80%的购房款来自一次抵押贷款，另一笔贷款来自房屋净值（Home equity）的10%-15%，其余部分由买家承担。
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Points 点数
过户时预付的利息，1点代表贷款的1%。提前支付一笔钱，来降低还款时的利率，被称为“买点”。买点时支付的费用还可以用来抵税。
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Pre-approval 预先批准
Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的，对贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交预批信。
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Pre-qualification 资格预审
资格预审信(Pre-qualification Letter ) 往往指的是较不严格的评估，是指银行或贷款机构根据您提供的信息进行初步审查，并估计您可能获得的贷款额度。
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Prepayment penalty 预付贷款
如果你提前还清部分或全部抵押贷款，一些银行或贷款机构可能会收取提前还款罚款。并不是所有的抵押贷款都有提前预付罚金。
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Prime rate 最优惠利率
是银行给最重要或信用质素最佳的客户放贷的基本贷款利率。信用度最高的客户(主要是大公司)可以获得贷款机构为其提供的最好或最低的利率。每个贷款机构都有自己的优惠利率。一般来说，大多数消费者的抵押贷款利率将高于最优惠利率。
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Principal, interest, property taxes & homeowners insurance (PITI) 本金、利息、地税和业主保险
每月按揭付款的组成部分。
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Property tax exemption 地税减免
基于特定标准的税收减免，例如安装可再生能源系统或修复历史住宅。
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Refinancing 再融资
房贷再融资指的是贷款人再次向银行（不论是原贷款银行或新的银行）申请新的贷款，并以新的贷款偿还掉旧的贷款，借以替换掉旧贷款较不利的贷款条件，或借此套现（cash-out refinance）。再融资后，您贷款的总数还是只有一个，只是您的贷款还款条件可能有所改变，可能是取得较优惠的利率，或是较符合您财务规划的还款期限。
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Sellers market 卖方市场
买房人多于待售房屋时的市场状况。加价抢房很常见。
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Short sale 亏本出售
在美国，当人们无法每月按时缴纳房贷时，可以在银行给予的一定宽限期（通常为3个月）内，向银行申请亏本出售（Short Sale）。通常，由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。
对于银行来讲，批准Short Sale可以避免Foreclosure带来的更多的律师费，拍卖费及不确定性，所以对银行来说算是损失较小的一种合理选择。
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Tax assessment or assessed value 税收评估或评估价值
由地方政府分配给房屋的价值，以确定房主所付的房产税数额。这种评估通常每年进行一次，与估价（appraisal）不同，估价是根据挂牌出售时的市场情况来估计房屋的价值。
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Tax lien 税收留置权
当房主疏忽或未能支付税款时，政府对房产的法定求偿权。
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Title insurance 产权保险
在卖家将房产的合法所有权转让给买家之前，如果个人或实体提出索赔，则保护买家和银行或贷款机构的保险。
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Transfer taxes 转让税
州、县或直辖市对产权转让征收的费用
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Under contract 合同中
房源状态，在买方对房屋提出报价，卖方接受后，通常在 3 个星期到 3 个月。在此期间，对房屋进行检查和评估，并搜索所有权留置权等。
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Underwater or upside down 房屋净值变成负数的情况
房屋净值（Equity）指的是屋主所拥有的房屋价值。一般来说，随着贷款逐渐还清，屋主拥有的房屋净值也会越来越多。但是，如果房价突然暴跌，那么屋主可能会出现还在还贷款但净值并没有变化，甚至在减少，严重的话可能出现净值变成负数的情况。
房屋净值变成负数的情况通常被贷方称为「underwater」或「upside-down」资产。你可能在想：贷方给我的贷款都高过我房屋原本的价值，房屋净值怎么会出现负数的情况？
【举个例子】假设你的房产价值$150,000，你首付支付了10%，即$15,000，然后你向贷方借款$135,000。那么在刚完成贷款交易之时，你拥有的房屋净值为$15,000（你的首付）。一年之后，你房子所在地房价出现下跌，你原本$150,000购买的房子，现在只剩下$120,000的价值。假设你这一年只还了$1,000的贷款本金，那么你现在欠贷方的贷款就还剩下$134,000，对比当前仅有$120,000的房价，你的房屋净值就是负的$14,000。
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Underwriting 贷款审核
贷款审核是贷款人在决定是否贷款给借款人时的过程。通常贷款人通过借款人的信用分数丶信用历史丶收入丶债务和房屋价值来决定是否发放贷款。
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Walkthrough 过户前买家对房屋检查
过户前买家对房屋的最后检查。假如买家提前一周进行了Walk Thru，一切都正常，然后再此期间，管道开裂漏水造成水渍现象，或者卖家搬家时造成了需要修复的痕迹，那么这些问题都只能买家来承担风险了，因而Final Walk Thru一定是过户时的最后一步，通常在closing前一天进行，这样可以降低买家风险。
大多数情况，都是一些小问题，如炉子的燃烧器坏了、水龙头滴水，可以快速简单的修复完成，有时可能会出现些更复杂的问题，如卖家搬家时在墙上留下了个洞，或是冰箱坏了等情况，这些问题的修复可能需要更多一些时间，解决方案也略不同，有时卖家可能不会进行实际的维修，而是提供信用额度，让买家自行处理，如冰箱坏了，卖家提供几百美元的信用额度让买家自己处理。
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Zoning 分区
由地方政府规定的一块土地的使用方式。Zoning是把城市划分成区域。它主要是对土地的使用进行必要的限制。对在这块土地上的建筑物也进行必要的控制。常见的分区有住宅、商业、工业和农业。
END
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