根据特朗普提议的经济政策，抵押贷款利率几乎不可能降至3%以下。

在总统大选之前，降低抵押贷款利率的未来之路似乎相对清晰：只要官方通胀数据持续下降，美联储就会继续降息，从而帮助消费者的借贷成本在2025年逐步降低。

而如今特朗普当选后，房地产市场专家对此并不那么确定了。

Bright MLS（服务于美国中大西洋地区的多重上市服务公司）的首席经济学家丽莎·斯特图尔特万特（Lisa Sturtevant）说道：“抵押贷款利率不会像我们预期的那样大幅下降，住房负担能力仍将是一个挑战。”            

尽管当选总统特朗普多次承诺，在他的政府领导下，抵押贷款利率将回到疫情期间约3%的低点，但这几乎不太可能实现。许多经济学家表示，他提出的政策——包括减税、大规模关税以及驱逐非法移民——很可能刺激需求、增加财政赤字并导致通胀重新升温。这会促使美联储推迟未来的降息，维持住房贷款利率的高位，而不是降低利率。

对于潜在购房者来说，居高不下的贷款利率并不是唯一的困难。随着贷款利率在2022年飙升，房价也创下历史新高，同时库存短缺的情况持续存在。这让大多数的美国家庭越来越难买房。

抵押贷款利率会再次降至3%吗？

虽然贷款利率已经从2023年的高点有所下降，但这种下降是渐进的，而且期间伴随着一些波动。在过去12个月里，30年固定利率的平均贷款利率大多徘徊在6.5%到7.5%之间。

大多数房地产经济学家原先预计，到2024年底，抵押贷款利率将降至6%，并在2025年降至5%。然而，目前的贷款利率仍然令人望而却步，约为7%，而对明年的预测也变得更加不确定。

特朗普提出的3%低利率更像是做梦。贷款利率通常只有在严重的经济衰退期才会降到如此低的水平。

尽管美联储今秋进行了两次降息，但抵押贷款利率却反向上升而非下降。美联储并不直接设定抵押贷款利率，白宫也没有这个权力——利率是由贷方决定的。

近期抵押贷款市场的上涨部分归因于债券市场投资者对特朗普第二任期的预期进行“价格调整”。抵押贷款利率与10年期国债收益率密切相关，而债券市场投资者会根据他们对未来的预期推动收益率上升或下降，而非基于当前发生的事情。

美国银行首席经济学家贝丝·安·博维诺（Beth Ann Bovino）表示：“虽然特朗普政策对通胀的影响程度尚不确定，但通胀预期的上升往往会导致债券收益率和抵押贷款利率上升。”

2025年抵押贷款利率会上涨吗？

推动2022年抵押贷款利率飙升的原因，同样可能导致明年利率上升：通货膨胀。

通胀是衡量经济健康状况的重要指标之一，同时也影响美联储调整利率的决策，并对决定抵押贷款利率的债券市场产生影响。高通胀会削弱投资者对长期债券的需求，导致债券价格下跌，从而推高抵押贷款利率。

特朗普的提案包括对所有进口商品征收20%的普遍关税，以及对中国进口商品可能高达60%的关税。如果这些政策实施，将带来通胀，因为企业可能会将这些成本转嫁给消费者，提高商品价格。此外，减税可能会减少财政收入并增加国家赤字，从而导致长期债券收益率上升。

美联储的年通胀目标为2%。如果2025年的官方通胀率远高于这一目标，美联储不太可能降息，这会对贷款利率形成上行压力。

《HousingWire》首席分析师洛根·莫塔沙米（Logan Mohtashami）表示：“我预计利率将在5.75%到7.25%之间波动。如果未来的经济数据好于预期，抵押贷款利率可能会接近这一区间的高位。”

2025年抵押贷款利率会下降吗？

明年抵押贷款利率下降仍有可能，但需要满足一些前提条件。

如果特朗普的政策在2025年没有引发严重的通胀压力，那么需要显著疲软的经济状况（比如劳动力市场衰退）以及10年期国债收益率的下降，才能为更低的利率铺平道路。

Bright MLS的首席经济学家斯特特瓦特（Sturtevant）表示：“如果失业率上升或招聘大幅放缓，那么包括抵押贷款在内的借贷成本可能会下降。”美联储通常会通过降息来应对经济衰退。

抵押贷款利率一年内可能变化多少？

抵押贷款利率每天都会波动，通常只是几个基点（一基点等于0.01%）。但在一年内，利率的变化幅度可能很大，也可能很小。

从历史来看，抵押贷款利率的最大波动通常伴随着经济灾难（如通胀飙升或经济衰退开始），这些情况会使国债收益率在较长时间内大幅上涨或下降。

例如，在2022年，由于通胀飙升和美联储激进加息，抵押贷款利率在10个月内从约3%跃升至超过7%，不到一年就出现了4%的变化。而2024年的情况不同，今年的峰值（7.33%）和最低值（6.1%）之间的差距仅略高于1%。

2025年的抵押贷款利率可能会在类似的窄幅区间内波动，特别是如果经济增长保持稳定，未来的数据没有给投资者带来担忧的话。

房产专家表示，在美国走向衰退、通胀远低于目标的悲观情景下，抵押贷款利率可能降至4%左右。相反，在经济强劲、通胀持续以及国家赤字增加的情况下，抵押贷款利率可能升至或超过8%。

2025年影响房地产市场的其他因素

即使2025年抵押贷款利率下降，大多数美国人（尤其是低收入和中等收入家庭）依然难以负担购房成本。

自2020年以来，房价上涨超过40%。虽然房价增长已经放缓，但按年计算仍增长了5.1%。根据Core Logic首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）的预测，2025年房价预计将上涨不到2%。

房价居高不下的部分原因在于，当前住房市场的房源缺口大约在100万至400万套之间。过去几年，由于建筑成本上升和严格的分区法规，新建住房数量一直落后于需求。当购房需求超过供应时，价格自然会攀升。

现有住房库存也面临同样的问题。大多数现有房主的贷款利率低于5%，因此他们不太愿意出售，如果出售意味着他们需要以更高的利率购买新房。

尽管专家预计2025年住房库存将有所改善，但弥补过去几年的房源缺口需要更多时间。

如何应对2025年的房地产市场？

如果你是数百万等待贷款利率下降的潜在购房者之一，请记住，目前困扰房地产市场的宏观经济问题并非你能控制。只有你自己可以决定是否在经济上准备好买房并有能力承担所有相关费用。

CNET Money专家评审委员会成员杰布·史密斯（Jeb Smith）说道：“2025年，我不会重点关心抵押贷款利率。” 他建议优先考虑能降低个人贷款利率的因素，例如准备更多的首付款和提高信用评分。与其试图预测房地产市场的时机，不如专注于那些你真正能掌控的因素。