在北费城Temple University（天普大学）附近，一批公寓楼正陆续进入止赎（foreclosure）程序。背后牵出的，是一系列价格“虚高”的房地产交易，甚至可能涉及抵押贷款欺诈。

一场“纸面高价”的地产游戏正在崩塌

近期，一波止赎潮已在天普大学周边浮现。

一些买家此前以“账面上远高于市场价”的价格购入房产（总金额达数千万美元），但随后却停止偿还贷款，导致房产被银行收回。

这些房产中的租客，包括大量学生，正面临不确定的未来，甚至可能被迫搬离。

目前，费城普通诉讼法院已受理多起止赎案件，包括：

• 北18街1800街区的两栋楼（1800 block of North 18th Street）
• Willington街、North Park大道的多处房产(Willington Street and North Park Avenue)
• 共涉及至少 11套公寓、33间卧室

4500万美元交易背后的异常

这些问题房产与约 4500万美元的集中交易有关。

根据公开记录：

• 一小群买家（都与同一位房产经纪人有关）
• 以远高于市场价的价格购买学生出租房
• 单套价格甚至高达 90.5万美元

但实际情况却完全不同：

多位卖家表示，他们实际只拿到了一半左右的钱（约45万甚至更低）

钱去哪了？出现巨大“资金黑洞”

法院文件显示：

• 每笔交易中
  贷款金额 – 卖家实际收到金额 = 大额缺口
• 这些钱的去向无法解释
• 更异常的是：所有这些买家都在购房几个月内就违约

专家警告：这几乎是“教科书级欺诈”

刑事辩护律师表示：

“如果我花100万美元买房，但卖家只拿到60万——
这本身就足以构成刑事案件，除非贷款方明确同意，但这种情况几乎没见过。”

宾大沃顿商学院房地产教授指出，这类事件的影响远不止个案：

• 城市损失：没人交房产税
• 社区受损：房屋无人维护
• 最终结果：止赎 + 租客被迫搬离

租客真实困境：随时可能被“换锁赶出门”

一位住在相关房产的单亲母亲表示：

“我每天出门都在担心——
银行会不会直接换锁，我和孩子回不了家？”

另一位天普大学学生表示：

• 房东收租方式混乱
• 租金金额突然变化
• 甚至无法查看自己的租约

房屋问题更是严重：

• 漏水导致天花板塌陷
• 地板塌陷
• 无人维修

她说：

“一切都很诡异，我们完全不知道发生了什么。”

操作模式曝光：典型“高估值套贷”

《The Inquirer》早在去年12月就首次报道了天普大学周边这些异常交易。在经历多年学生入学人数下降之后，数十套曾经颇具价值的学生出租房被挂牌出售，平均价格约为45万美元。其中一些房产入住率较低，甚至处于空置状态。

这些房产在市场上挂牌数月却始终未能售出。随后，根据记录显示，一小部分买家在 Coldwell Banker 房地产经纪人 Patrick C. Fay 的代理下，通过设立有限责任公司（LLC）完成交易，并在产权文件中显示其支付的价格约为最初挂牌价的两倍。其中，Fay 的一名客户此前曾承认犯有抵押贷款欺诈罪。

借助这些被抬高的成交价格，Fay 的客户得以获得 70万美元甚至更高的抵押贷款。

此外，至少还有约24名当地房地产从业者参与协助Fay完成这些交易，其中包括代表卖方的经纪人。部分经纪人与Fay同在Old City的Coldwell Banker办公室工作。

一位曾受聘对其中一笔交易进行评估的评估师此前向《The Inquirer》表示，Fay曾试图向其施压，要求其认可一个被人为抬高的房产成交价，但该评估师拒绝了这一要求。

这位经纪人的所谓物业管理公司：注册地址被证实并不存在该公司。

目前面临止赎的房产由以下公司持有：

• 18th Landings
• Park Ave. Enterprise
• Crescente Team
• Willington Partners

这类交易大致流程如下：

1. 房产原本挂牌约 45万美元

2. 长期卖不出去（因学生减少、空置率高）

3. 经纪人组织买家（成立LLC）

4. 人为抬高成交价到90万美元+

5. 以高价获得：70万美元以上贷款

6. 交易完成后：很快停止还贷 → 止赎

更大范围风险：费城不是唯一

类似情况已在 Baltimore（巴尔的摩）出现：

• 涉及 700+房产
• 约一半已进入止赎
• FBI 已介入调查

行业人士表示：

“现在所有贷款机构都在放大镜下看这些交易，
甚至开始避免给这些区域放贷。”

法律风险升级：或构成“有组织欺诈”

律师表示，这一模式可能构成：民事敲诈（RICO）案件。

买家几乎立即违约，显示“无还款意图”。

此外：

· 贷款被打包成房地产债券出售

· 投资人可能成为最终受害者

预计银行可能只能收回 40%资金。

天普大学介入：学生紧急安置

天普大学表示：

• 至少 30名学生住在涉事房产
• 已提供：校内住宿选项

并提醒：

可使用学校的 Best Nest认证租房系统
（确保房东合规、安全）

值得注意：

所有涉事房产都不在该认证名单中

一个“系统性房地产金融操作”正在崩盘

涉及：

• 虚高交易价格
• 套取银行贷款
• 快速违约
• 风险转嫁给：银行/投资人/最终是租客

如果你在费城做地产，或者考虑投资，这件事非常值得重视。

1️⃣ 学生房不再是“无脑安全资产”

以前很多人觉得： 靠学校 = 稳，但现在enrollment下降，空置率上升，风险正在上来

2️⃣ “异常高价成交”一定要警惕

尤其是这种情况：

• 同一批买家
• 同一个经纪人
• 批量交易
• 价格突然翻倍

基本可以直接打问号。

3️⃣ 真正的风险，很多时候不在你看得到的地方

很多人只看，租金/回报率，但忽略了交易结构本身有没有问题，而这一次，爆掉的，正是“结构”。

这件事不是简单的止赎，而是：

一场由“虚高房价+贷款操作”引发的系统性风险开始显现，而你现在看到的，还只是开始。