Property Ownership Life Cycle，房产持有生命周期，主要包括三个阶段：

• 购置房产阶段
• 持有房产阶段
• 转让/出售房产阶段

而每一个阶段都有涉及税务抵扣相关的事项。

购置房产阶段（Acquisition）

• 买方在获得贷款时支付的点数（Points）通常可以抵税。
• 首次购房者可以选择从个人退休账户（IRA）提前取款用于购房，且无罚款。

注意： 

大部分过户费用（Closing costs）不可抵税，包括：

• 产权保险（Title insurance）
• 评估费（Appraisals）
• 产权摘要费（Abstract fees）
• 记录费（Recording fees）
• 测量费（Surveys）

（违约金、定金或购房押金的损失也不可抵税。）

持有房产阶段（Ownership）

• 房贷利息抵税如果您有房屋贷款（Mortgage），可以利用房贷利息抵税来降低应税收入。这是一种逐项列举的扣除（Itemized Deduction）。
• 房屋净值贷款利息抵税房屋净值贷款（Home Equity Loan） 本质上是房屋的第二笔抵押贷款。通过这种贷款方式，你可以以房屋净值作为抵押，借取资金用于其他用途。与普通房贷利息一样，你可以抵扣支付的房屋净值贷款（Home Equity Loan）或房屋净值信用额度（HELOC）的利息。
• 房产税作为房主，你需要支付州和地方政府的房产税。根据当前税法：已婚联合报税的夫妻最多可抵扣$10,000的房产税。单身报税或已婚分别报税的人最多可抵扣$5,000。由于不同地区的房产税税率不同，该抵扣在高税率地区可能更具价值。
• 必要的房屋改造某些必要的房屋改造可以作为税务抵扣，但这里的“必要”有一定限制。如果只是升级或翻新已正常运作的设施（如换新厨房橱柜），通常不能抵税。如果是出于医疗需要，对房屋进行永久性改造，则有可能符合抵税条件，例如：安装医疗设备增加扶手或无障碍坡道拓宽门框以适应轮椅进出
• 家庭办公费用如果你在家经营个人业务，可能可以抵扣部分家庭办公费用。但需符合IRS（美国国税局）的要求：该办公空间必须专门用于你的业务，并且经常性使用。仅在需要时使用，或仅用于远程办公的雇员，则不符合抵税条件。抵税金额计算方式：依据家庭办公区域占房屋总面积的比例，相应抵扣水电费、租金或房贷利息等相关费用。

不可抵扣的费用包括：

• 各类保险（火险、综合保险、产权保险等）。
• 用于偿还房贷本金的部分。
• 支付给家庭佣工的工资。
• 房屋折旧。
• 公共事业费用（如燃气、电费、水费等）。
• 网络或Wi-Fi安装及服务费。
• 业主协会（HOA）或公寓管理费。
• 房屋修缮费用。

转让/出售房产阶段（Reversion）

• 短期出租无需报税：如果将第二套房出租少于15天，则无需申报该租金收入或缴纳相关税款。
• 资本收益与损失：在出售房产时，资本收益（Capital Gains）或损失（Capital Losses）会影响所得税，并必须申报。
• 出售房产的税收豁免：符合条件的房主在出售房产时，可免缴部分资本利得税：单身纳税人可免税最高 $250,000 的利润。已婚联合报税的夫妻可免税最高 $500,000 的利润。

注：房产经纪人通常不具备提供税务建议的资格，除非他们同时具备税务相关的专业认证（例如注册会计师或税务顾问）。如果您有税务方面的疑问，建议您咨询专业的税务专家或注册会计师，以确保获得准确的指导。房产经纪人的职责主要集中在帮助客户买卖或租赁房产，而不包括提供税务或财务规划的专业建议。

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