要点：
- 如果你符合住房销售税收豁免的条件，可能能够避免部分房屋销售的资本利得税。
- 在一年内出售的房地产会被视为短期资本收益，按您的普通所得税税率征税。
- 对于持有超过一年的房屋销售，长期资本收益税率为0%、15%或20%。
自己的房子以高价卖出当然是一件非常高兴的事情，但在某些情况下美国国税局（IRS）也会想要分一杯羹，房屋销售或其他房地产的资本收益可能需要缴纳税款。
房地产的资本利得税（capital gains tax）是什么？
当您以高于购买价格的价格出售房屋时，可能需要为利润缴纳资本利得税。资本利得税率通常由三个因素决定：您的应纳税收入、您的申报状态以及您持有该房产的时间长短。
然而，由于美国国税局（IRS）的一项名为第121条豁免（Section 121 exclusion）的规则（也称为房屋出售税收豁免），一些业主可以避免为利润缴纳资本利得税。如果您在过去五年中有至少两年将该房产作为主要住所，则符合资格的业主可以享受免税额：个人可免除最高25万美元的资本利得税，夫妻共同申报则可免除最高50万美元的资本利得税。
如何计算房屋销售的资本利得税？
房屋销售的资本利得税取决于您从出售中获得的利润。利润通常定义为房屋购买价格与出售价格之间的差额。
如果在持有房产一年或以内的时间出售，适用于短期资本利得税率，税率与您的普通所得税率（也称为income tax bracket）相同。
如果在持有房产超过一年后出售，可能适用于长期资本利得税率。长期税率相对宽松，许多人可以享受0%的税率。其余人则根据申报状态和应税收入缴纳15%或20%的税率。
举例，假设您在10年前以20万美元购入一套房屋，今天以80万美元出售。那么您的净利润为60万美元。如果您是已婚并联合申报，其中的50万美元可能由于豁免而免于缴纳资本利得税——但剩余的10万美元利润可能需缴纳长期资本利得税。
谁符合房屋销售资本利得税豁免的资格？
如果您出售房屋，需满足以下所有条件，才能避免为出售收益缴纳资本利得税。以下并不完全，因为此豁免的规则可能较为复杂。如果您有疑问，可以查阅 IRS 的Publication 523或咨询税务师。
- 房屋必须是您的主要住所
IRS对“房屋”的定义较广泛——您的家可以是公寓、合作住宅、移动房屋，甚至是水上屋。符合资本利得税豁免的关键是房屋必须是您的主要（IRS称之为“principal”）住所，即您大部分时间居住的地方。
一些证明可以强有力说明房屋是您的主要住所，例如在税表、驾照、投票注册及邮政记录中使用该房屋地址，以及其是否靠近日常生活所需地点，如银行、工作地点或任何您参加的组织。
如果您拥有不止一处房产，可以进行“facts and circumstances”测试，确保IRS认可您所出售的房产为主要住所。 - 必须至少拥有房产两年IRS要求您在出售前的五年期间中，至少拥有该房产两年。若您是已婚并联合申报，则仅需其中一位配偶符合该要求。
- 必须在出售前五年内至少居住在房产两年仅拥有房产并不足以免除销售的资本利得税——IRS还希望确保您实际打算在此居住至少一段时间。最好是五年内至少居住两年。IRS对此较为灵活——24个月无需连续，临时离开（如度假）也不算“离开”。
对于残疾人士或需要门诊护理的人士，以及军人、外交服务人员或情报人员，IRS对此有豁免。 - 两年内未申请过房屋销售资本利得豁免如果您在此房产出售前两年内已对另一房产申请过豁免，则无法再次申请。
- 房产非通过同类交换（like-kind exchange）购得如果您的房产是通过同类交换（如1031交换）在过去五年内购得，则不符合豁免资格。此类购买方式通常涉及将一个投资房产换成另一个。
- 不适用放弃国籍税放弃国籍税是IRS对某些放弃美国国籍，或因长期居住国外而放弃美国居留身份的人的征税。如果您需缴纳此税，则不能申请豁免。
如何避免房地产资本利得税？
- 在房屋中居住至少两年
这两年无需连续，但房屋翻新者应注意。如果您出售一处您未居住满两年的房产，则可能需缴纳资本利得税。特别是不到一年就出售，税更高。 - 查看您是否符合豁免条件如果您在出售房屋时有应税收益，IRS规定，如果因工作、健康问题或“不可预见的事件”出售房屋，仍可能排除部分收益。
- 保留房屋装修的收据房产的成本基础通常包括您购买房屋时支付的金额，以及多年来的改进费用。当成本基础增加时，您面临的资本利得税负担可能降低。装修、扩建、新窗户、园林绿化、围栏、新车道、空调安装——这些都可能帮助您减少资本利得税。
租赁和投资房产销售的税务规则
资本利得税豁免仅适用于您主要居住的房产销售。不适用于商业地产、租赁物业或用作投资工具的房屋。这也意味着，您的第二套房或在非旺季出租的度假屋，需要转换为您的主要住所，并符合上述其他规则，才能适用于该豁免。
销售房地产或投资房产的税务规则可能较为复杂。根据您持有房屋的时间长短，出售时将适用长期或短期资本利得税。但也有方法可以减少或推迟对这些类型房产的税务负担。建议与税务顾问或财务顾问咨询，了解更多精准信息。
是否有55岁以上业主销售房屋的豁免？
没有。55岁及以上的房主曾经可以享受一次性12.5万美元的资本利得税豁免，但这一税法在1997年到期。
IRS:
https://www.irs.gov/newsroom/tax-considerations-when-selling-a-home
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