个体经营

Sole Proprietorship

这是最简单的企业类型，由一个人独立拥有和经营。业主可以使用自己的名字运营，或注册“营业名称”（Doing Business As, DBA）来使用商业名称。业主对业务运营的风险与收益负全部责任，包括税务，因为个体经营的税务按个人所得税处理。

如果您是个体经营者，您可以使用自己的名字作为企业名称，或结合商业名称使用。例如，如果您叫 Jane Smith，您的企业可以命名为“Jane Smith，营业名称 Wonder Woman”。但您不能仅用“Wonder Woman”或其他非个人名称进行商业交易或持有不动产产权，除非同时使用您的名字。

当一个人独自持有不动产，产权登记在个人名下时，这种所有权形式称为“单独所有权”（estate in severalty），即该所有权与他人完全分离——正是个体经营者拥有不动产的方式。

合伙企业

Partnership

合伙企业适用于两个或更多人希望共同以营利为目的从事业务活动的情况。合伙企业主要分为两种：普通合伙（General Partnership）和有限合伙（Limited Partnership）。这两种合伙形式都共同承担业务风险与收益，但有限合伙人的风险较小，收益也相对较少。

如果您和朋友共同购买一块地产，可以选择“共同租赁权”（tenancy in common）形式来拥有该物业。在这种形式下，任何一方都可以出售自己的权益，或将其传给继承人；该形式不包含“生存者继承权”（right of survivorship）。若希望对方在您去世后继承全部产权，可以选择“共同共有权”（joint tenancy）形式。

合伙人之间不需持有相等的产权比例。合伙人也可以以共同租赁权形式共同持有不动产的无分割权益。

普通合伙（General Partnership）

普通合伙中的合伙人对超出合伙企业资产的债务承担连带责任。例如，如果某位合伙人挪用合伙资金并留下债务，其他合伙人也需承担债务，债权人不会区分是由谁造成的损失。

有限合伙（Limited Partnership）

有限合伙至少包含一位普通合伙人，普通合伙人承担全部责任。有限合伙人仅以其出资额为限承担责任，且通常不参与经营管理。如果有限合伙人参与管理，可能会丧失其有限责任保护。有限合伙结构常用于房地产投资，普通合伙人负责发现并管理投资项目，有限合伙人出资，并依据合伙协议承担盈亏。

合伙企业需签署合伙协议，明确所有权结构与资金贡献。两种合伙形式均按合伙企业形式征税。

公司

Corporation

公司是一种由法律定义的独立法人实体，由股东持有。公司盈利需缴纳企业所得税，股东在收到股息时再缴一次个人所得税。

公司的设立需提交公司章程（Articles of Incorporation），该文件是公司存在与运作的基础。

公司具有集中管理权和有限责任，公司的债务仅由公司承担，股东不负连带责任。这为股东提供法律上的保护。

公司的所有权以股份形式体现，股东所持股份比例决定其所有权份额。公司可以持有、转让不动产的产权，并以不动产作抵押。公司章程和内部细则（bylaws）规定公司架构、授权代表签署文件的人员、董事会与高管的职责等内容。

公司可以签署合同、承担债务、纳税，这些行为与其所有人是法律上独立的。非营利公司在结构上与营利公司类似，但享有特定税务优惠。

普通公司（C公司 / C Corporation）

这是最常见的公司形式。公司事务由被选任的高管管理，房地产相关交易由注册经纪人负责。公司具有“永久存在”性质，除非自愿解散或被州政府强制注销，否则公司不会自然“终止”。普通公司所有权可通过股票自由转让，但面临“双重征税”（公司与股东分别纳税）。

闭合公司（Close Corporation）

这种公司通常由少数股东组成，股东与高管多为同一批人，不设董事会。股份转让受限，适用于希望保持控制权的小型企业。

S 公司（Subchapter S Corporation）

S 公司具备公司的法律结构，但税务上按合伙企业处理，从而避免双重征税。股东可在报税时申报公司亏损。

公司解散（Dissolution）

公司可自愿或非自愿解散。若尚未营业，可由创始人或董事会决定解散；营业后可经董事会提议、股东多数同意解散。非自愿解散包括法院命令（如拖欠债务、欺诈）或由州务卿因未交年费或未完成注册要求而强制注销。解散时，公司资产通常会被清算并按股东持股比例分配

有限责任公司与有限责任合伙企业

LLC & LLP

这两种结构在税收和责任方面具备优势，均按合伙形式征税。

有限责任公司（LLC）

LLC 结合了合伙企业的税收优势与公司的有限责任保护。它不是公司，而是一种非公司形式实体。LLC 成员（owners 被称为“成员”而非股东）可以直接参与公司运营，也可任命管理人员。

如果合伙人或员工在业务活动中出现违法行为，LLC 成员通常不承担个人责任。只有公司资产可用于偿还债务。LLC 在房地产经纪行业中非常流行。

有限责任合伙企业（LLP）

LLP 没有普通合伙人。所有合伙人共享利润、共同决策，并对企业债务仅承担有限责任。若某位合伙人因专业过失遭到诉讼，其他合伙人不需承担责任。LLP 多由律师、会计师、建筑师等专业人士设立。

房地产投资集团

Real Estate Syndicates

房地产投资集团由多个投资人组成，共同投资房地产项目。如果此类投资符合“证券”的定义，必须遵守美国证券交易委员会（SEC）的相关规定。

根据《1933年证券法》，下列条件若全部满足，该投资即为证券：

• 是一笔资金投资；
• 属于一个集体企业；
• 投资目的是获利；
• 利润主要来源于他人的管理行为。

如果您作为“静默合伙人”参与某个房地产项目，只出资不管理，那么该项目可能构成证券。税务处理取决于组织形式，投资集团可以是公司、普通/有限合伙或 LLC。

联合经营

Joint Ventures

联合经营不是一种法律实体结构，而是一种临时性的商业合作关系，通常由两个或更多方为完成特定投资项目（如房地产）而设立。各参与方可以是公司、合伙企业、LLC，或以共同租赁权或共同共有权形式持有产权。各方对项目的盈亏与成本共同负责。

LLC VS 

个人/S Corp/C Corp

使用LLC持有房产是很多人的选择，但其实这种方式有优点也有缺点，不能一概而论，您需要根据自己的目的和以下因素在您心目中的优先顺序来进行选择。

LLC vs 个人

个人资产免责：LLC最大的优势之一就是有限责任，在面临纠纷、债务和责任的时候，个人赔偿的最高金额就是所有者对公司投资的总额，其余个人资产不会受到威胁。

个人隐私保护：如果房屋产权在个人名下，持有者的相关信息都是对公众公开的。而LLC名下的房产报告中只显示公司名称，而不是个人的名字，从而防止个人隐私信息的泄露。

所有权转让更容易：LLC通常更容易转让企业的所有权权益。如果您计划引入新投资者或将所有权转让给家庭成员或合作伙伴，LLC在这方面提供更大的灵活性。

但是，如果没有别的收入来源，LLC持有房产相较个人申请房屋抵押贷款可能会面临更高的门槛，使它更难获得贷款，且贷款利率也可能缺少个人贷款的优惠。

LLC vs S Corp

组建和管理相对简单：相较S Corp，成立LLC通常更简单，涉及的手续也更少，在所有权结构和管理方面有更大的灵活性。

分配灵活：LLC可以依据Operating Agreement的约定，不同Member以不同的比例分享利润、分担亏损，与出资额不一定相关。而S Corp通常要求按照出资比例分配利润和亏损。从这点上看，LLC更加灵活。

外国人投资便利：S Corp对其股东的数量和类型有限制，比如股东必须是美国公民或居民，而LLC则没有这种限制。如果您拥有多元化的投资者或合作伙伴群体，那么LLC更适合。

LLC vs C Corp

企业税转嫁：LLC实行企业税转嫁，这意味着企业利润和亏损会在所有者的个人税表上申报。这对于租金收入来说是有利的，因为它可以避免C Corp形式的双重征税。

但是在高利润情况下，个人税率往往高于企业税率，这时用LLC持有的房产带来的税务就会带来更高的税赋。

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