2025年已告一段落，也迎来了新学年搬迁与换房的高峰期。我们特别整理并分析了费城近郊四大优质公立学区——Lower Merion、Radnor、T/E（Tredyffrin / Easttown）和 Haverford，截至 2025年12月31日 的真实住宅成交数据。从成交房价区间、加价率（溢价幅度）到平均成交周期，多维度还原当前学区房的真实市场表现，为计划搬入优质学区、提前为孩子教育布局的家庭，提供一份客观、直观、具有实操参考价值的市场报告，助您在 2026 年择区与置业决策中更加从容、理性、有据可依。

数据来源：© BRIGHT MLS 2025

实际销售数据统计：2025/1/1-2025/12/31

房型：独立别墅

专业词汇缩写：

DOM：上市天数

CLP%LP：最终成交价占比挂牌价

AVG：平均数

MED：中位数

所谓中位数，是指将一组数据按大小依次排列，取处在最中间位置的一个数（或最中间位置两个数的平均值）。以一个例子来说明，假如一个区域有9套住房，每套房价格从低到高排列，分别是50万元，60万元，80万，100万，120万，150万，200万元，300万，1000万元，房价中位数就是第五个样本的数值120万元。房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。

Radnor学区

2025/1/1-12/31实际销售数据：

类别	2025全年数据
总交易数	191
平均上市天数	31
上市天数中位数	6
平均加价比例	4.4%
加价比例中位数	1.7%
平均房价（成交价）	$1,713,337
房价（成交价）中位数	$1,395,000

一、整体市场活跃度：

“量不大，但极稳”

全年成交量：191 套
对于 Radnor 这种体量本就不大的顶级学区来说，这是一个非常健康、没有虚火的成交水平。

说明市场以真实自住需求为主，并非短期炒作。

二、成交速度：

“快，但不是疯狂抢”

平均上市天数：31 天

上市天数中位数：6 天

这两个数据放在一起看，非常关键：

一半以上的房子，一周内就被买走

拉高平均值的，是高价、特殊户型或需要翻新的房源

好房子非常快，一般房子也不会久拖。

三、加价情况：

“理性竞争，而非失控”

平均加价率：4.4%

加价中位数：1.7%

这说明：

并不是所有房子都在疯狂加价

多数成交属于小幅加价或贴近要价成交

高于平均值的，通常是：

学区位置极优

房况新 / 翻修完成

土地条件好

四、价格结构：

“高端拉升明显，但主流区间清晰”

平均成交价：$1,713,337

成交价中位数：$1,395,000

平均价明显高于中位数，说明：

市场中存在一批$200万+ 甚至更高的高端房源

但真正成交主力，集中在$130万–$150万区间

T/E学区

截止2025/1/1-12/31实际销售数据：

类别	2025全年数据
总交易数	302
平均上市天数	20
上市天数中位数	6
平均加价比例	4.4%
加价比例中位数	1.2%
平均房价（成交价）	$1,250,390
房价（成交价）中位数	$1,070,000

一、成交规模：

“体量更大，选择更多”

全年成交量：302 套

相比 Radnor，T/E 的独立别墅市场明显更大，说明：

• 可选房源数量更多
• 新家庭持续流入
• 市场流动性更强

T/E 是“可选择性更高”的优质学区市场。

二、成交速度：

“整体更快，但依然理性”

平均上市天数：20 天

上市天数中位数：6 天

超过一半的房源，一周内完成交易

相比 Radnor，整体去化速度更快

三、加价情况：

“竞争存在，但克制”

平均加价率：4.44%

加价中位数：1.2%

这组数据非常“健康”：

中位数加价低，说明多数房子并未被大幅推高

少数优质房源拉高了平均值

这是一个“有竞争，但可谈判”的市场。

四、价格结构：

“主流价位更亲民”

平均成交价：$1,250,390

成交价中位数：$1,070,000

与 Radnor 对比非常明显：

高端成交占比更低

成交主力集中在 $100万–$115万区间

对首次进入顶级学区的家庭更友好

Lower Merion学区

截止2025/1/1-12/31实际销售数据：

类别	2025全年数据
总交易数	426
平均上市天数	31
上市天数中位数	6
平均加价比例	2.9%
加价比例中位数	0.5%
平均房价（成交价）	$1,386,015
房价（成交价）中位数	$1,170,000

一、成交规模：

“体量最大、层级最复杂”

全年成交量：426 套

这是三大主流费城近郊顶级学区中，成交量最大的一个，意味着：

房源类型高度多样（老房 / 新房 / 翻新 / 豪宅）

社区差异明显（Ardmore、Bryn Mawr、Gladwyne 等）

不同预算家庭都能找到切入口

Lower Merion 是一个“高度分层”的学区市场。

二、成交速度：

“中位数快，平均被拉慢”

平均上市天数：31 天

上市天数中位数：6 天

好房子依然很快卖出（一周左右）

但大量：

高价段房源

需要翻修的老房

特殊地块 / 历史建筑
拉长了整体平均天数

Lower Merion 不是“慢”，而是“分化极强”。

三、加价情况：

“竞争温和，议价空间存在”

平均加价率：2.9%

加价中位数：0.5%

和 Radnor、T/E 一对比就很清楚：

多数成交贴近要价甚至低于要价

明显低于“抢房型”市场

真正大幅加价，集中在：

低价段翻新房

Ardmore 等核心地段

四、价格结构：

“中位数真实，平均数被豪宅拉高”

平均成交价：$1,386,015

成交价中位数：$1,170,000

豪宅成交频繁（$200万+）显著抬高平均价

$110万–$125万 才是市场真实主力区间

对希望“进入好学区但不追顶豪”的家庭非常关键

Haverford学区

截止2025/1/1-12/31实际销售数据：

类别	2025全年数据
总交易数	336
平均上市天数	20
上市天数中位数	6
平均加价比例	2.3%
加价比例中位数	0.8%
平均房价（成交价）	$682,384
房价（成交价）中位数	$602,000

一、成交规模：

“交易活跃、家庭基本盘稳固”

全年成交量：336 套

在价格明显低于前三大顶级学区的前提下，Haverford 依然保持了相当高的成交量，说明：

家庭型自住需求持续存在

学区认可度稳定

并非“被动承接溢出需求”，而是有自己的基本盘

二、成交速度：

“节奏健康，没有被情绪推着走”

平均上市天数：20 天

上市天数中位数：6 天

一半以上房源，一周左右完成交易

不存在长期滞销的大面积问题

市场节奏明显慢于 Radnor / T-E，但并不拖沓

三、加价情况：

“竞争存在，但高度理性”

平均加价率：2.3%

加价中位数：0.8%

多数房源 贴近要价成交

买家议价空间明显存在

加价主要集中在：

状态好的翻新房

入门价位的低总价房源

四、价格结构：

“清晰、可进入、心理压力低”

平均成交价：$682,384

成交价中位数：$602,000

这是四大学区中：

总价门槛最低

价格分布最集中

成交主力集中在 $55万–$65万区间

Haverford 是“第一次进入优质学区”的现实选择。

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每个家庭在选择学区时，不仅看学校质量，还要看预算、房源可选性和市场节奏。2025 年四大学区的真实成交数据，能帮助你找到最合适的入口。

END