在 Ardmore、Bryn Mawr、Wynnewood、Narberth 等周边买房出租的房东，经常会问：

Lower Merion Township 的 Rental License 到底怎么办？

LM的出租住宅不是只办一个 Rental License。

一般来说，房东还需要处理 Township Finance Department 的 Business License / Business Privilege Tax Registration。

也就是说，可以简单理解成：

出租房许可 + 出租业务注册，两套手续。

Lower Merion Township 官网也明确说明，出租物业需要保持 Business License；住宅出租物业同时还需要 Building & Planning Department 签发的 Rental License。

今天我们一步一步拆开讲。

01

第一张：Residential Rental License

住宅出租许可由：

Lower Merion Township
Building & Planning Department

负责。

根据 Township 现行规定，没有取得 Residential Rental License，就不能合法允许租客入住相应出租单元。

而且：

每一个 Residential Rental Unit 原则上都要单独取得 License。

如果房东自己把其中一个 Unit 作为 Primary Residence，该 Owner-Occupied Unit 可以免于这一出租许可要求。

02

Rental License 每年都要续

Lower Merion 的 Residential Rental License 不是一次办理永久有效。

License Term 为：

1月1日至12月31日

也就是按日历年度管理。

Township 的申请表也写明，Rental License 必须 Annually Renewed。

所以房东最好每年年底就开始处理下一年度续期。

03

2026 普通住宅 Rental License 费用多少

根据 Lower Merion 现行 Rental Housing Ordinance 的 Fee Schedule：

普通 Residential Rental

如果一个 Dwelling 有最多 2 个 Residential Rental Units：

$150

如果 Multi-Unit Dwelling 有 3 个或更多出租单元：

前两个 Unit：

$150

之后每增加一个 Residential Rental Unit：

$75

另外：

Re-inspection：$100 / 次

1 月 1 日之后逾期：$100 / Unit Late Fee

需要注意，Township 会调整 Fee Schedule，所以实际申请时仍然建议再核对当年度收费标准。

04

申请时有一个非常重要的新要求：Property Manager / Caretaker

根据 Lower Merion Township《Chapter 75-9(B)》规定，如果出租物业的业主不是 Lower Merion Township 的全职居民，也不居住在距离 Lower Merion Township 10 英里范围内，则必须指定一名居住在 Lower Merion Township 10 英里范围内的物业管理人（Property Manager）。

经房东与租客双方同意，租客本人也可以担任 Property Manager。

所以如果你是：

纽约房东、

加州房东、

中国房东，

在 Lower Merion 买了一套出租房后长期不住在附近，就尤其需要提前安排一个当地能够处理 紧急事件的 Property Manager / Caretaker。

05

Township 会检查出租房

Lower Merion 并不是“交钱、填表、拿证”这么简单。

根据《Chapter 75-17(A)》规定，住宅出租单位的房东/物业管理人以及租客，应当允许 Township 的 Code Enforcement Official（法规执法人员）在给予合理通知后，于合理时间进入并检查：

• 出租住宅单元内部；
• 公共区域；
• 与该出租单元相关的物业区域。

检查通知：

不得少于 48 小时，也不得早于 30 天。

检查时，原则上 Owner 或 Owner Authorized Representative 应当在场。

遵守 Township 法规（Compliance with Township Code）
检查中发现的所有问题及整改项目，都必须按照 Lower Merion Township Code 的相关规定完成。

复检（Re-inspection）
如果检查发现违规或需要整改的问题，房东或其指定的 Property Manager 必须在所有问题整改完成后，主动预约复检，以确认违规事项已经得到纠正。

整改完成后，可致电 610-645-6200 重新预约检查。

未遵守规定的后果（Failure to Comply）
如果未遵守 Lower Merion Township 的相关法规，Township 可能会开具违规罚单。

每项违规的罚款可能为 $100–$1,000。

需要特别注意的是，违规持续存在的每一天，都可能被视为一次单独的违规行为，因此罚款可能持续累积。

如果存在多项违规或长期不整改，Township 还可能对出租许可证采取以下措施：

• 暂停（Suspension）
• 吊销（Revocation）
• 拒绝续期（Non-renewal）

申诉权（Appeal）
房东及其代理人有权对 Township 作出的决定或违规认定提出申诉，但通常必须在收到 Township 通知后的 30 天内提出。

具体申诉程序可参考 Lower Merion Township Code Chapter 75，或者联系 Department of Building and Planning。

如果出租许可证被：

• 拒绝签发；
• 拒绝续期；
• 吊销；
• 暂停；

房东和/或其代理人同样有权在相关通知寄出后的 30 天内提出申诉。

申诉听证将由 Board of Commissioners（委员委员会）根据宾州的 Local Agency Act 相关规定进行。

06

检查前重点看这些地方

Lower Merion Township 出租房检查清单（Rental Checklist）

1. 厨房厨房必须配有水槽，并且有可正常使用的热水。距离水龙头 6英尺以内的电源插座和开关，必须使用 GFCI 漏电保护装置。
2. 卫生间卫生间必须为私人使用空间，并应配备：马桶；洗手池；淋浴和/或浴缸；可正常使用的热水。
   距离水龙头 6英尺以内的插座和开关必须有 GFCI 漏电保护。
   如果灯具上带有可供插电的插座，该插座必须被禁用，或者更换灯具。
3. 电气系统墙上插座必须状况良好，并安装完整的面板盖。电灯开关必须能够正常使用、状况良好，并安装面板盖。所有电气接线盒（Junction Box）必须安装盖板。所有灯具的灯泡都必须有适当的灯罩或保护罩，不能裸露。
4. 窗户窗户必须有足够的采光面积，并能够正常开启和关闭。窗框、窗扇、玻璃和纱窗必须状况良好。玻璃不得有裂缝。纱窗不得有破损、撕裂或孔洞。所有窗户都必须安装纱窗。
5. 防水 / 漏水不得有雨水通过窗户、门、屋顶或天花板进入室内的迹象。
6. 供暖在供暖季期间，出租单位内部必须能够维持至少 68°F（约20°C） 的规定温度。
7. 墙面和天花板墙面及天花板不得有破损、孔洞。不得出现松动、下垂等情况。表面不得处于明显需要重新油漆或维修的状态。
8. 地面地面不得有严重磨损。不得有破裂或松动。不得因为地板材料问题造成绊倒风险。
9. 门门框和门槛必须状况良好。门锁、把手等五金必须类型合适，并且能够正常使用。所有门必须能够从室内无需使用钥匙即可解锁。
   10. 楼梯楼梯支撑结构、踏步、扶手和栏杆必须牢固且状况良好。开放一侧的楼梯必须具有适当的：顶部扶手；中间横杆或竖向栏杆；Toe Kick（底部挡板）。楼梯栏杆任何开口不得超过 4英寸。
   11. 供水房屋供水必须已经开启。管道和用水设施不得存在漏水。
   12. 烟雾报警器烟雾报警器和/或热感探测器必须正确安装，并能够正常工作。至少需要：每间卧室 1个烟雾报警器；客厅/生活区域 1个；地下室 1个；公共区域，如楼梯、走廊等，也必须安装。
   13. 一氧化碳报警器一氧化碳报警器必须正确安装，并能够正常工作。至少需要：卧室外区域 1个；客厅/生活区域 1个；地下室 1个；楼梯、走廊等公共区域 1个。
   14. 卫生与虫害出租单位必须保持清洁、卫生。不得存在虫害或其他害虫侵扰（Infestation）。
   15. 热水器、锅炉、HVAC及烘干机热水器以及热水锅炉（如适用）必须安装 Pressure Relief Valve Discharge Pipe（泄压阀排水管）。排水管末端距离地面不得超过 6英寸。热水器/锅炉连接到烟囱的排气管必须固定牢固，并保持良好状态。HVAC 暖通空调系统必须有近期的检查/保养证明，例如：最近检查贴纸；或发票/收据，能够显示最近一次维护日期。烘干机（Dryer）必须将废气排到室外。
   16. 公共区域照明所有公共走廊和公共楼梯都必须安装照明设备。
   17. 门牌号码房屋号码必须能够从街道上清楚看到。本项原清单要求号码至少 3英寸高。
   18. Sump Pump 地下室集水泵如果安装了 Sump Pump，排水必须排到建筑物外部。不得排入生活污水管道（Sanitary Sewer System）。如果集水泵插座距离相关水源 6英尺以内，该插座必须具有 GFCI漏电保护。
   19. 地址号码地址号码必须能够从街道清楚看到。字高至少 4英寸；笔画宽度至少 1/2英寸。

原清单第17项写的是至少3英寸，第19项又写至少4英寸。实际准备出租检查时，建议按照更严格的4英寸标准准备，以降低检查时出现问题的可能。

房东准备检查时最容易忽略的几个地方

实际准备 Lower Merion 出租证检查时，可以特别先检查：GFCI插座、烟雾报警器、一氧化碳报警器、所有窗户纱窗、裸露灯泡、门锁能否从室内无需钥匙打开、楼梯栏杆开口、热水器泄压管、HVAC保养记录、Dryer是否排到室外、门牌号码是否清晰可见。这些项目比较适合在预约检查前自己先逐项核对。

07

第二张：Business License

办完 Rental License，还没有完全结束。

Lower Merion Township 将出租房看作一种：

Business Activity

哪怕你只有一套 Single Family House 出租，也仍然属于 Township Business Tax 范围。

因此还需要向：

Lower Merion Township Finance Department

办理：

Business License Application for Rental Property

08

Business License 如何办理？

Business License Application 主要填写：

• Property Owner Name
• SSN / EIN
• Owner Mailing Address
• Rental Property Address
• Phone
• Email
• Initial Rental Date

如果房屋由 LLC 或 Corporation 持有，还需要填写负责接收 Legal Notice 的联系人信息。

目前 Township 的 Business Registration / Rental License Registration Fee 为：

$20 / 年

申请可以按照 Township 当前要求提交给 Finance Department。

09

还有 Business Privilege Tax

这是很多第一次在 Lower Merion 做房东的人最容易忽略的地方。

Lower Merion 官网明确表示：

Rental Property 需要保持 Business License，同时：

Rental Receipts 需要在 Township Business Privilege Tax Return 中申报。

所以不要认为：

“我已经在联邦 Income Tax 报租金收入了，Township 就不用管了。”

这是两套不同的税务体系。

Lower Merion 官网甚至专门回答了这个问题：

即使只出租一栋 Single Family Home，也属于 Township 定义下的 business activity。

10

如果是学生租客，规则又不一样

Lower Merion 对 Student Rental 有单独的许可证制度。

Township 明确说明：

如果一个出租单元由：

2个或2个以上不相关的学生居住，就需要：

Student Rental License

而不是普通 Residential Rental License。

Student Rental 的收费也不同。

目前 Fee Schedule 显示：

最多两个 Student Rental Units：

$175

超过两个以后：

$90 / additional student rental unit

所以在 Bryn Mawr、Ardmore 等大学周边买 投资房，尤其要提前确认租客类型。

11

普通住宅最多住多少 unrelated people

Lower Merion 官方 Rental Housing 指引提醒：

一个住宅单元最多允许 3 名 unrelated individuals 居住。

如果涉及学生，则需要进一步按照 Student Rental 规定处理。

所以买房准备做 Roommate Rental 时，不要只看卧室数量。

四卧室 ≠ 一定可以合法租给四个互不相关的成年人。

12

Lower Merion 出租流程，可以记成这 7 步

STEP 1｜确认 Zoning 和出租类型

普通住宅？

Student Rental？

Short-Term Rental？

先分类。

STEP 2｜安排 Local Property Manager / Caretaker

如果自己不住在物业附近 10 miles 范围内，要提前安排。

STEP 3｜办理 Business Registration

向 Finance Department 注册出租业务。

STEP 4｜申请 Residential Rental License

向 Building & Planning Department 提交申请。

STEP 5｜安排 Inspection

检查前提前处理 Smoke Detector、CO Detector、Handrail、Dryer Vent 等问题。

STEP 6｜通过检查并取得 License

每个 Rental Unit 按规定持证。

STEP 7｜每年续证 + Business Privilege Tax Filing

不是拿到 Rental License 就结束。

本文根据 Lower Merion Township 官网及现行 Rental Housing Regulations 整理。Township 政策、费用及申请表可能更新，实际办理前请再次核实最新版本。

如果您希望更高效、规范地完成出租证申请，Butter Homes 可提供出租许可证代办及相关合规协助服务，帮助房东梳理申请要求、准备所需材料、提交相关表格，并协助跟进检查及后续流程。

无论您是首次出租物业，还是需要办理年度续期、租客变更后的重新登记，Butter Homes 都可以协助您减少流程上的沟通成本，让出租管理更加省心、规范。

Butter Homes｜出租证代办及物业管理服务
如需了解具体办理流程、所需材料及服务费用，欢迎联系客服咨询微信号phillyliveco。