2025年上半年已告一段落，随着暑假的到来，正是家庭为新学年搬迁、换房的高峰期。我们特别整理了费城近郊4大优质公立学区——Lower Merion、Radnor、T/E 和 Haverford 截止 2025年6月30日 的实际销售数据。从房价、加价率到成交速度，为计划搬入优质学区、为孩子教育提前布局的家庭，提供一份真实、直观、有参考价值的市场参考，帮助您在下半年择区置业中做出更明智的决策。

数据来源：© BRIGHT MLS 2025

实际销售数据统计：2025/1/1-2025/6/30

房型：独立别墅

专业词汇缩写：

DOM：上市天数

CLP%LP：最终成交价占比挂牌价

AVG：平均数

MED：中位数

所谓中位数，是指将一组数据按大小依次排列，取处在最中间位置的一个数（或最中间位置两个数的平均值）。以一个例子来说明，假如一个区域有9套住房，每套房价格从低到高排列，分别是50万元，60万元，80万，100万，120万，150万，200万元，300万，1000万元，房价中位数就是第五个样本的数值120万元。房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。

Radnor学区

2025/1/1-6/30实际销售数据：

类别	2025上半年数据
总交易数	93
平均上市天数	46
上市天数中位数	5
平均加价比例	4.7%
加价比例中位数	0.1%
平均房价（成交价）	$1,671,095
房价（成交价）中位数	$1,395,000

✅ 1. 市场活跃度

总交易数：93套

以Radnor学区相对高端的市场体量来看，半年93套交易属正常偏活跃水平。

与周边Main Line高端学区如Lower Merion、T/E相比，Radnor交易量略低，但稳定。

✅ 2. 市场热度与房屋流通速度

平均上市天数：46天

中位上市天数：5天

超过一半的房源在 5 天内就被买走，说明市场反应非常迅速，买家出手果断。虽然有部分房源因定价过高或房屋条件一般而挂得较久，拉高了平均天数，但这并不影响整体市场的高热度。

整体来看，Radnor 学区的房市竞争十分激烈，优质房源“秒光”，是买家必须“抢”的市场。 买家若心仪某套房，建议在看房前就准备好预批信和报价策略，才能提高抢房成功率。

✅ 3. 加价情况（供需关系的重要信号）

平均加价比例：4.7%

加价中位数：0.1%

极个别房源出现明显抢房、加价情况，拉高了平均加价比例。

多数交易接近挂牌价或仅小幅加价，说明买家对价格仍有理性预期，谈判空间存在。

与2022–2023年疫情后疯抢阶段相比，市场理性回归，但热门房源依旧抢手。

✅ 4. 房价水平

平均成交价：$1,671,095

成交价中位数：$1,395,000

说明市场中存在少数超高端房产拉高平均值，但主流市场仍集中在$130万～150万区间。

相较于往年，房价继续上涨，Radnor依然是资产保值与增值优选区域。

Radnor学区一向以学区优质 + 治安良好 + 距市中心通勤便捷闻名，高净值人群需求强劲。

✅ 5. 投资&自住建议

适合买入人群：

• 有学区需求的家庭
• 寻求稳定资产增值的投资者

市场趋势：

• 卖方市场略占优，但谈判空间仍存在。
• 房价高位运行，但节奏健康，泡沫风险较低。

建议策略：

• 买家要有充足资金准备，尤其是抢手房源需做好加价心理准备。
• 卖家可利用市场热度择机上市，尤其是维护良好、学区内独栋住宅。

T/E学区

截止2025/1/1-6/30实际销售数据：

类别	2025上半年数据
总交易数	132
平均上市天数	13
上市天数中位数	5
平均加价比例	6.3%
加价比例中位数	3.2%
平均房价（成交价）	$1,184,149
房价（成交价）中位数	$1,050,000

作为大费城最炙手可热的顶尖学区之一，Tredyffrin-Easttown（简称TE）学区在2025年上半年继续保持强劲的房市表现：

✅ 销售速度快： 

房屋中位上市天数仅为 5 天，平均仅 13 天，说明多数房源在极短时间内就被买走。市场极度紧俏，竞争激烈，优质房源几乎是“秒光”状态。

✅ 价格强势上涨： 

平均加价率达6.3%，显示出大量房源是在竞价中售出；中位加价也有3.2%，说明不仅个别房子热门，整体买气都很足。

✅ 高房价依旧坚挺： 

平均成交价超118万美元，反映出TE学区对学区教育资源和地段价值的强大支撑力。

📌 总结：

TE学区依旧是费城周边最具投资价值与自住价值的“硬通货”区域。对于计划入市的买家而言，准备充分的资金与快速决策能力将是关键。对于卖家而言，市场节奏快、加价空间大，是出手的黄金窗口。

Lower Merion学区

截止2025/1/1-6/30实际销售数据：

类别	2025上半年数据
总交易数	200
平均上市天数	32
上市天数中位数	6
平均加价比例	3.8%
加价比例中位数	2.3%
平均房价（成交价）	$1,368,641
房价（成交价）中位数	$1,155,000

✅ 市场节奏：稳定中略带紧张

平均上市32天、中位数仅为6天，说明大部分房源仍在一周内成交，市场活跃有同 TE 学区那样“秒抢”的紧迫感。

✅ 加价情况：理性竞争

平均加价3.8%，中位数2.3%，说明大部分房源仍处于理性加价区间，但抢手房源依然可能出现小幅溢价。

相比 TE 学区的6.3% 和 Radnor 的4.7%，Lower Merion 的竞价压力较温和，适合预算有限但想进入优质学区的买家。

✅ 价格区间：主流在$100万到$140万

成交价中位数为 $1,155,000，大部分房源价格在 $100万-$140万之间。

这个区间在整个 Main Line 地区属于“中高端”。

✅ 地段优势：

• 交通便利：靠近76号公路、City Ave，通勤费城市中心仅需20–30分钟。
• 学区口碑强：Lower Merion HS 与 Harriton HS 长期位列全州TOP排行榜。
• 生活便利度高：靠近 Suburban Square、Whole Foods、高端诊所、Main Line医院系统。

✅  投资/自住建议：

适合人群：

想在主城区外，拥有更大房产与绿地的家庭。

有意投资“可租可住”两用型物业的人群。

选房建议：

留意 Ardmore、Bala Cynwyd、Wynnewood、Merion Station 等区域，这些地方交易活跃、生活便利。

若想控制总价，可以关注靠近 City Ave 的公寓型产品，价格较为友好。

Haverford学区

截止2025/1/1-6/30实际销售数据：

类别	2025上半年数据
总交易数	163
平均上市天数	19
上市天数中位数	5
平均加价比例	3.4%
加价比例中位数	2%
平均房价（成交价）	$715,007
房价（成交价）中位数	$615,000

✅市场热度：极度活跃，抢房明显

上市中位天数仅 5 天，说明市场极度抢手，很多房源一周内即售出。

平均上市时间 19 天，体现出房源基本都能在三周内成交，购房者需快速做决策。

是 Main Line 一带少见的“快节奏 +中价位”市场。

✅ 加价幅度：温和但普遍存在

平均加价 3.4%，虽不如 TE 学区激烈，但也说明多数房源存在竞价。

中位数加价 2%，说明多数成交价格略高于挂牌价，议价空间小，透明度高。

✅价格结构：中产家庭最友好区域

成交中位价 $615,000，远低于 Lower Merion ($1,155,000) 和 Radnor ($1,395,000)。

即便是平均成交价也控制在 $715,000 左右，对许多首次置业者、年轻家庭和学区投资者非常具有吸引力。

兼具“好学区 + 价格适中”的稀缺组合。

✅教育资源：

• Haverford Township School District 教学质量稳定，学校评分 9 分以上。
• 相比 Radnor、LM 更加亲民。

✅ 地段优势：

• 紧邻 Ardmore 和 Bryn Mawr，生活便利，配套成熟。
• 通勤至费城市区仅约 20–35 分钟，轻轨和火车皆可。
• 附近有 Haverford College、商圈、公园和高尔夫球场。

END