在怀俄明州杰克逊霍尔举行的美联储年度会议上，鲍威尔提到，最近税收、贸易和移民政策都发生了很大变化，这让美联储在“既要保证就业，又要控制物价”这两个目标之间的平衡变得更难。

鲍威尔表示，虽然就业市场依旧稳健，经济表现也有韧性，但风险正在上升；同时关税还可能推高通胀，形成“滞胀”的局面，这是美联储最不想看到的。

他还提到，目前美联储的基准利率，比去年他在同一场合演讲时已经低了整整1个百分点，而失业率仍然不高，这给美联储留下了“谨慎操作”的空间。他说：“尽管政策仍然偏紧，但随着风险平衡的变化，可能确实需要调整政策。”

这句话基本上是他最接近“暗示降息”的地方。华尔街也普遍预计，美联储将在9月16-17日的议息会议上宣布降息。

鲍威尔讲话一出，市场立刻作出反应：道琼斯指数大涨600多点，2年期美债收益率下跌至3.71%左右。与此同时，特朗普总统继续公开批评鲍威尔，要求美联储尽快、猛烈地降息。

事实上，自去年12月以来，美联储一直把利率维持在4.25%—4.5%之间。官员们认为，关税对通胀的影响还很难判断，所以目前的政策“略紧但合理”，他们希望留出更多时间再做决定。

美联储要保持独立

虽然鲍威尔没有正面回应白宫的施压，但他特别强调了美联储独立性的重要性。他说：“FOMC成员的决定完全会基于数据和经济前景，我们不会偏离这一原则。”

背景是，美国和全球主要贸易伙伴的谈判还在继续，不确定性很大。数据显示，消费者价格正在慢慢走高，而批发价格涨得更快。

特朗普政府认为关税不会带来长期通胀，所以降息才是正解；但鲍威尔的看法更谨慎，他认为关税可能只是“一次性的价格水平冲击”，不会长期推高通胀，但现在下结论还为时过早。他还提醒说，关税的影响会逐步在供应链中显现，而关税本身还在变化，这会让调整过程更久。

五年政策回顾

鲍威尔还谈到，美联储刚刚完成一次五年政策框架的评估。上一次是在2020年，当时因为疫情，美联储采用了“灵活的平均通胀目标制”，也就是允许通胀在一段时间内超过2%，以保证就业恢复更全面。

但问题是，政策推出后，通胀很快失控，达到了40年来的最高水平。美联储当时误判为“暂时性”，没有及时加息，结果造成严重后果。鲍威尔承认，这是一次痛苦的教训：“事实证明，我们设想的‘适度超调’并不存在。真正发生的通胀既不是有意的，也绝不温和。”

这次回顾，美联储再次强调将坚持 2%的通胀目标。不过外界意见不一，有人觉得目标太高，会拖累美元；也有人觉得美联储需要更灵活。鲍威尔则表示：“坚持2%的目标，是保持长期通胀预期稳定的关键。”

对房市影响

📈 短期利好：市场对降息的预期

1.     房贷利率可能下行

o   美联储降息不等于房贷利率马上降，但会影响整体资金成本。市场若提前预期降息，长期利率（尤其是10年期国债收益率）可能下降，房贷利率随之回落。

o   对买房者：月供压力减轻，入市积极性增强。

2.     购房需求回暖

o   华尔街股市大涨说明市场信心被点燃。若购房者认为利率即将下行，他们可能加快买房脚步，抢在降息后房价进一步走高之前入手。

⚠️ 潜在隐忧：通胀与经济风险

1.     “滞胀”风险对冲掉部分利好

o   鲍威尔提到关税可能让通胀反弹，如果房贷利率下去了，但生活成本（食品、能源、医疗等）继续上涨，家庭可支配收入反而受压。

o   结果：部分刚需买家依然难以承担房贷。

2.     经济下行风险增加

o   降息通常意味着经济增速在放缓。若就业市场走弱，购房需求可能减少。房市可能出现两极分化：

§  热门城市需求保持韧性；

§  弱势地区可能交易量萎缩。

🏘️ 对房市的结构性影响

1.     投资型买房或再次升温

o   如果资金成本下降，部分投资者可能回流房市，推动多户型、公寓和租赁市场活跃。

o   这在租金高企的城市尤为明显。

2.     首次购房者压力缓解有限

o   降息可能让月供下降，但房价可能随需求升温再度上行。

o   结果：年轻人“买不起”的困境改善不大。

如果美联储真的降息了，买房贷款会便宜多少？是现在出手还是等9月议息会？

1️⃣ 如果美联储降息，会便宜多少？

·       美联储降息 并不会直接等于房贷利率下降，但会影响长期国债收益率 → 进而影响抵押贷款利率。

·       通常来说，每降息0.25%（25个基点），30年房贷利率可能下降约0.1%～0.2%，但这还取决于通胀数据、市场预期和银行定价。

2️⃣ 现在出手 vs. 等9月议息会？

·       现在出手的优势：

o   如果喜欢的房子出现了，早点锁定利率，避免房价继续上涨。

o   买到房后，即使未来利率下降，还可以考虑 refinance（再融资），把利率调低。

·       等到9月的优势：

o   如果美联储真的开始降息，市场预期更明确，贷款利率可能逐步下降。

o   但要注意，一旦利率开始降，买房需求会激增，房价可能被推高，竞争更激烈。

✅ 结论：

·      如果已经遇到心仪的房子，而且预算合适，可以考虑先锁利率，后面再降息就refi。

·       如果不急着买，可以等到9月看美联储动向，但要准备好面对更激烈的抢房市场。