这周，美国房贷利率飙升，因为投资者正在疯狂抛售美国国债。而房贷利率一般会跟着10年期国债收益率走。有些人猜测，可能是各国在报复特朗普的大规模关税政策，所以开始甩卖美债。

但对房贷市场和春季房市来说，有个更大的问题。如果中国——全球最大的美国住房抵押贷款支持证券（MBS）持有国之一——决定也把这些资产抛售掉呢？如果其他国家也跟风呢？

“如果中国想狠狠打击美国，他们完全可以抛售美债。这算是威胁吗？当然是。”《Inside Mortgage Finance》的执行主席盖伊·塞卡拉（Guy Cecala）表示。“他们肯定会想办法施压……而房市和房贷利率是个很有力的突破口。”

截至1月底，外国投资者总共持有1.32万亿美元的美国MBS，占市场存量的15%，其中大头掌握在日本、中国、中国台湾和加拿大手里。

其实，中国去年就已经开始抛售MBS了。到9月底，他们的持仓比前一年少了8.7%，到12月初更是大砍了20%。日本的MBS持仓在9月时还有增长，但到12月初也开始下降。

如果中国、日本加快卖出MBS，再加上其他国家也跟进，美国的房贷利率可能会涨得更快、更猛。

“这个问题已经在市场上传开了，大家开始警惕它可能带来的影响。”BTIG的抵押贷款分析师埃里克·哈根（Eric Hagen）表示。“投资者最担心的是，如果中国、日本或加拿大真的抱着报复心理抛售MBS，房贷利率肯定会飙升。”

房贷利率一高，房市压力就更大了。眼下，春季房市本来就已经够惨的，高房价让很多买家望而却步，消费者信心也在下降。再加上最近股市震荡，很多人开始担心自己的储蓄和工作稳定性。Redfin的一项调查显示，五分之一的购房者会卖掉股票来支付首付。

哈根指出，如果外国投资者开始大规模抛售MBS，可能会彻底吓坏房贷市场。

他表示，“没人知道他们到底会卖多少，也不知道他们的决心有多大，这种不确定性会让投资者感到害怕。”

更麻烦的是，美联储本身也是MBS的大买家之一，但现在正在缩减资产负债表，允许这些证券自然到期而不再购买，不再像之前那样回购MBS。相比之下，过去经济危机或疫情期间，美联储都会大手笔买入MBS来压低房贷利率。

“这可能会进一步加大市场压力。”哈根补充道。

美国房屋建筑商遭受中美贸易战冲击

在2008年金融危机后，美国新房供应长期未能满足市场需求，这加剧了当前的住房可负担性危机，而这一问题又因房价上涨和历史性高位的抵押贷款利率而进一步恶化。

特朗普在2024年总统竞选时承诺要降低住房成本、增加房源供应，但他的一些政策——尤其是关税措施——可能会提高房屋建设的关键材料成本，抑制新房建设，最终推高美国整体住房成本。

这种关税对抗可能会对美国住房市场，尤其是新房建设产生灾难性影响。自2020年12月以来，建筑材料成本已上涨34%，远超通胀水平，而房屋建筑商担心这些新关税将让情况变得更糟。

全国房屋建筑商协会（NAHB）发言人表示，美国住宅建筑行业使用的进口建筑材料中，有22%来自中国。

尽管目前尚难以精准预测新关税的价格影响，但协会预计，由于特朗普对包括中国、加拿大和墨西哥在内的多个关键建材供应国加征关税，建筑成本将不可避免地上升。

NAHB估算，去年美国新建多户住宅和独栋住宅共消耗了价值2040亿美元的建筑材料，其中140亿美元为进口产品，占比约7%。根据协会的估算，一套新的独栋住宅建筑材料成本为174,155美元，其中12,713美元来自进口材料。

对进口商品征税（即关税）势必会推高建筑材料价格，“最终消费者将通过更高的房价来为关税买单，”NAHB在一份最新报告中指出。

虽然美国从加拿大和墨西哥进口大量软木木材和石膏板用于新房建设，但从钢铁和铝材到家用电器等各种原材料和零部件，大部分都依赖中国供应。

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