费城的房东与租客，即将迎来一轮重要的租赁法规调整。

自2026年11月1日（周日）起，费城两项加强租客保护的法律将正式生效。两项法律属于《安全健康住房法案》（Safe Healthy Homes Act）的一部分，涉及租约终止与不续租、禁止房东报复、租客组织权利，以及违规收取租金后的追偿等问题。

相关法案已于今年4月获市议会通过，并于5月7日由市长Cherelle Parker签署。

对于华人房东、投资者和租客而言，最值得关注的变化是：租约到期后的不续租，需要更明确的合法依据；租客投诉住房问题、参与调查或加入租客组织，也将获得更清晰的法律保护。

本文介绍的是费城市级法规，适用于Philadelphia市内，不能直接套用于Haverford、Lower Merion、Radnor等周边地区。

一、租约到期不续租，也需要“正当理由”

此次调整的一项核心内容，是扩大“正当理由”（Good Cause）保护的适用范围。

此前，费城相关规定主要适用于按月租约，以及租期不足一年的租约。新规生效后，这项保护将扩大至其他租期的住宅租约，包括常见的一年期租约。

这意味着，房东希望在租约到期时终止租赁关系或不再续租，必须具备合法的正当理由，并通过书面通知，合理、具体地说明依据。

仅仅写一句“租约到期，决定不续租”，今后可能不足以满足要求。

法规还规定，如果房东未按要求发出通知，除非租客另作选择，租约将按月续租。同时，法规对房东自租赁开始即与租客同住于同一出租单元、并将其作为主要住所的情形，设有需要法院认定的例外。

租客权益倡导者认为，过去对较长期租约的豁免，可能让部分房东通过不续租的方式，变相迫使曾投诉住房问题的租客搬离。由于房东没有说明原因，租客即使怀疑遭到报复，也较难提出有效挑战。

需要区分的是，要求正当理由，并不代表房东失去依法处理违约问题的权利。它要求房东在采取行动时，能够说明理由，并遵守相应程序。

二、投诉住房问题、配合调查、加入租客组织，受到更明确保护

新规进一步明确，房东不得仅因为租客行使合法权利，就终止租约、修改租赁条件或采取报复性措施。

受保护行为包括：

• 配合市政府对出租房屋的调查；
• 向市议员或记者反映居住条件；
• 加入或参与租客协会、租客组织；
• 就住房安全与维修问题依法表达诉求。

这项变化回应了租客长期面临的一种顾虑：提出维修要求，会不会换来不续租通知？向政府投诉，会不会导致居住条件进一步恶化？

支持者认为，如果租客不敢反映问题，漏水、霉菌、供暖不足或其他安全隐患，就可能长期得不到解决。

此次立法的目标之一，就是让租客能够在不担心失去住房的情况下，依法提出问题、寻求帮助。

三、租客有权组织起来，与房东沟通住房问题

除了反报复规定，新法还将租客组织权利写得更加具体。

租客可以依法成立、加入租客组织，参加会议，并通过自行选择的代表，与房东或物业管理方讨论租赁条件和房屋状况。

法规也要求房东或其代理人，就相关问题与租客及租客组织者进行善意沟通。不过，外来组织者进入物业，仍须遵守适用的楼宇出入和安全管理规定。

对于租客权益团体而言，这部分内容尤其重要。他们认为，当同一栋楼的多位租客面对类似问题时，共同沟通能够帮助租客更有效地提出维修需求，并推动问题得到处理。

四、房东违规收取租金，租客可依法追讨

此次立法还明确了租客针对违法收租寻求司法救济的权利。

费城房东收取租金，需要满足相关合规要求，包括持有有效的：

出租许可证（Rental License）

以及

出租适宜性证明（Certificate of Rental Suitability）。

如果房东违法收取租金，租客可以通过诉讼寻求返还相关款项。

但是法规为市政府行政延误造成的证件缺失设置了保护：如果相关文件未能取得，是因为市政府部门，包括许可与检查局（L&I）的行政处理延误，房东不会因此受到相应处罚。

是否构成违法收租、能够追讨哪些期间的款项，以及行政延误例外是否适用，需要结合实际情况判断，并非发现证件问题就自动获得全部租金退款。

五、住房严重失修，租金减免规则也更明确

除以上重点介绍的变化外，相关法规还进一步明确了租客享有安全、卫生居住条件的权利，以及房东严重违反“适居性默示保证”（Implied Warranty of Habitability）时的租金减免规则。

法规关注的情形包括：房屋缺陷严重影响正常居住，房东已经知情，却未在合理时间内完成必要维修。

如果市政府已发出违规通知、整改期限已过、没有相关申诉待决，而问题仍未解决，法院在符合条件时可推定房东违反了适居性义务；房东也可以依法提出反证。

因此，维修通知、现场照片、检查记录，以及房东安排维修的过程，都可能成为争议中的重要证据。

对租客而言，应区分“依法主张租金减免”和“自行认定不必交租”；对房东而言，及时回应并记录维修过程，将更加重要。

六、法律授权主动检查，但不代表所有出租屋立即统一受检

另一项配套法案涉及出租许可、物业责任和执法机制，并授权费城许可与检查局建立主动检查计划。

这为市政府减少对租客投诉的单一依赖、主动识别出租房屋问题提供了法律基础。

但授权建立检查计划，不等于11月1日起所有出租屋都会立即接受统一检查。具体实施仍需关注主管部门后续安排。

七、为什么支持者与小房东分歧明显？

支持者认为，新规能够帮助租客更安全地反映危险居住条件，并促使疏于维修的房东承担责任。

提出法案的市议员Nicolas O’Rourke表示，法律不会在一夜之间改变所有问题，但如果得到认真执行，有望改善住房条件、推动更规范的出租经营，并减少报复和被迫搬迁。

部分独立房东则担心，新规可能增加处理问题租客的难度和法律成本；如果还需返还此前收取的租金，小型出租业务可能面临更大的现金流压力。

一房东表示，他担忧遇到纠纷后无法支付物业贷款，甚至面临房产被止赎的风险。

这场争论反映出双方不同的关注重点：租客希望获得更稳定、安全的住房保障，小房东则希望法规在执行中充分考虑正常经营与合规成本。

八、立法曾因诉讼延后，相关案件仍未结束

两项法律的通过经历了较长的协商与修订过程。

市议会原本预计今年3月进行表决，但两名房东在表决前提起诉讼，指控相关立法程序涉嫌违反州法和联邦法律。

随后达成的和解，使法案被送回委员会重新处理。委员会最终就该立法组合举行了三场公开听证，法案才进入最终通过和签署阶段。

截止发稿，相关诉讼当时仍未结束。联邦法官预计于10月30日举行听证，审议市政府提出的撤案动议，具体何时裁决尚不明确。

九、搬迁援助基金尚未正式运作

《安全健康住房法案》还包括此前通过的一项措施：授权设立防止被迫搬迁基金（Anti-Displacement Fund），帮助因房屋无法继续居住而被迫搬离的租客。

该基金已被纳入Parker市长的住房计划。

不过，基金尚未正式运作。有相关需求的居民，仍需等待后续申请条件与实施安排公布。

十、房东与租客现在可以做哪些准备？

对于费城房东，新规生效前值得重点检查以下事项：

• 出租许可证及相关文件是否有效；
• 即将到期租约的续租、不续租安排是否符合法律要求；
• 通知是否写明具体依据，并按要求送达；
• 维修投诉、检查通知及整改进度是否留有完整记录；
• 因政府行政处理延误而未取得文件的，是否保存了申请和跟进证据。

对于费城租客，可以重点保存：

• 租约、续租文件与不续租通知；
• 租金付款记录；
• 报修邮件、短信和现场照片；
• 市政府检查或违规通知；
• 与房东、物业管理方的沟通记录。

如果认为自己遭到报复，或收到缺乏合理依据的不续租通知，应尽早核实适用的投诉程序与期限。

从11月1日起，费城住宅租赁将更加重视终止租约的理由、住房安全、维修责任，以及双方能够提供的书面证据。房东与租客提前了解规则，有助于减少纠纷，也有助于更有效地维护各自的合法权益。

END