1………………什么是业主协会HOA
2………………哪些房产会有HOA
3………………HOA如何收费
4………………HOA的管理内容
5………………HOA的缺点
6………………HOA的优点
7………………购买有HOA的房屋，需要了解什么
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什么是业主协会HOA
在美国置业时，经常会遇到一个名词，就是“HOA”。它是美国业主协会(Home Owner Association) 的英文缩写，可以理解为物业管理委员会。
该组织由一个业主自选的董事会管辖，根据《条约与限制》(Covenants, Conditions and Restrictions, 简称CC&R) 赋予的权力，向每户收取月管理费，并负责维修公共区域、购买保险等。HOA定期竞选主席和委员，并决定其日常经营。有些社区将HOA 的业务委托给物业管理公司执行，签订服务维修合同，由管理公司处理各种纠纷诉讼，业主则定期聚会决定社区发展事项。
但同时，业主协会也会对住户有各种各样的要求。美国大部分城市的公寓、部分郊区的联排及新建别墅都会有业主协会，通常在开放项目之前业主协会就已经设立，且每个业主都会收到一份协议，这份协议里写明了住在这里所需要承担的责任及需履行的义务，包括生活限制条件。
HOA是美国房产市场上的一个重要组成部分。由于HOA具有独立的法律地位，可以作为法律主体，它就像一个物业“政府”，管辖着这个物业的共有利益。HOA有权订立和执行各项与小区内物业相关的规则。HOA一旦发现业主不遵守法规，便会发出警告或罚款。对于“屡教不改”的业主，HOA甚至会提出控诉。
因此，增进对HOA的了解也有助于在购房或租房时做出更明智的决定。
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哪些房产会有HOA
美国的房产主要包括三种类型：独栋别墅、联排别墅和公寓 。
一般来说，公寓和新一点的联排别墅都会配有HOA。公寓业主拥有内部产权，外部一切维修管理则由 HOA 负责，而相关经费则是从业主每月缴纳的HOA费用而来；新一些的联排别墅是以社区为中心大面积兴建的建筑物群，因此也会配有HOA。
大部分的独栋别墅不包含HOA，但有些地区可能属于整体住宅区开发形式(Planned Unit Development, 简称PUD)，因此，每月须缴交 HOA 费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。
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HOA如何收费
HOA的收费标准通常分两种：一般的月管理费和一次性的专属费用。
月管理费包括水费、公共区域清洁费、公共设施维护费和扫雪除草费等。
专属费用是社区为了某一特定的项目 (如修建屋顶或电梯等) 而向业主收取的额外费用。当HOA的储备金不足以支付这些费用时，便会向业主收取费用。
HOA收费差异相当大，每月从几百美元到数千美元不等。其收费标准主要取决于区域、服务、设施和居住面积等。
HOA费用并不会计算在业主购置房产时的金额内。它是每个月的固定成本，即使房子空置也要继续缴交。此外，许多HOA费用会定期调涨，有的甚至是每几个月就涨一次。稍旧一些社区的HOA费用也会比新住宅高，因为设备老旧，可能需要维修的频率较高。
需要特别注意的是，如有拖欠HOA费的情况，HOA有权通过司法听证，将业主的产权进行拍卖，或是在业主将房产挂牌出售时，将房产扣留，不允许出售，直至业主付清物业费。如不理会HOA的规定，HOA会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不理的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。
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HOA的管理内容
HOA的管理内容视其规定而异，一般包括以下几项：
– 规范日常生活，例如控制噪音、管理停车等
– 负责公共设施/场所的维修和运营，一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等
– 区内景观、植物、环境的维护，例如庭院草坪修剪及除草、洒水灌溉打理、走道打扫等
– 保安设备、保安人员的安排；大门、治安装置如监视器、保全系统等。
– 垃圾收集和垃圾费
– 水费、污水费等费用
– 铲雪
– 房屋建筑物修理，如换修门窗、屋顶，外墙的维护
– 统一购买固定的房屋基本险种 (例如地震险)
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HOA的缺点
– 屋主丧失一定自主权，须遵守HOA规定，包括是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色等
– 有时房屋的门窗、室内装修等都必须先通报HOA才能进行施工。例如：帮家人买了个公寓做投资房，准备装 Laminate 地板，可是 HOA 说必须请 Contractor 装，不能自己装。Contractor 必须是有保险的，还必须把 HOA 保成附加被保险人。
– 若未按时缴交费用，可能需要交罚款 （late fee）。除了持续被催缴之外，可能还会暂停业主使用泳池、健身房等公共设施，以及HOA会议投票等权利
– 买卖房屋可能需要经过HOA同意。售屋前若有欠费，则无法成交
– 不能随便出租
– HOA费可能很昂贵，除了每月物业费，可能还有额外的维修支出。HOA很可能随着楼龄越大越高。
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HOA的优点
– 由HOA统一管理、业主不用操心
– 庭园绿地的美化、公设维修都有专人负责，省去自行维护住家环境的时间和心力
– 维持社区的外观一致、井井有条
– 提供安全保障
– 公寓楼内自备游泳池和健身房等
– 非常社区化，除了可以使用社区健身房和游泳池外，许多邻居还组织街区派对和聚会
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购买有HOA的房屋，需要了解什么？
如果您正在考虑购买配有HOA的房产，那么在购屋之前，应该了解以下相关事项。
认识HOA的规定
可以在要求房地产经纪人提供HOA的相关规定及处罚的文件，特别注意有关罚款的条款。
考虑HOA的限制
生活在有HOA的社区，不可避免地会受到约束。拥有自住房屋的主要好处之一，是能够按照自己的需求改变房屋，但HOA则刚好限制了这一点。
了解HOA费用
每个社区的HOA费用有所不同。因此，应该向您的HOA提出以下问题：
HOA费用如何调整？
频率是什么？
曾调涨过几次？
HOA的储备金有多少?
此外，应该了解清楚HOA费用的覆盖范围，例如，是否还需要为垃圾额外付费；无论使用娱乐设施与否，是否都必须付费等。如果社区内建有游泳池和网球场等设施，建议事先了解其开放时间，以及自己是否有时间享受这些付费设施，因为这些设施的维护费用也将被包括在HOA费用中。
了解HOA的管理
并不是所有的HOA都管理完善。业主有时需轮流担任主席，或者随机任命一个人。社区内的每个人都要准备好担任这个角色。
了解HOA是否包含应对自然灾害的建筑保险
如果考虑购买公寓或联排别墅，而且居住在容易发生水灾、地震、暴风雪、火灾、龙卷风、飓风或任何其他潜在自然灾害的地区，那么了解该社区HOA是否包含上述保险就尤为重要。
考虑HOA费用对长期财务的影响
假如公寓的HOA费用高昂，长期支付的费用或许相当于贷款购买一套独栋别墅的月还款额。
END
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