
不确定过户当天会发生什么?要做什么?要准备什么?
不用担心,我们将流程整理一篇,即将准备过户的买家,或者未来计划购房的买家,可以提前将此篇收藏起来~

了解房屋过户的流程
房屋过户是卖家接受了你的报价之后,房屋检查事宜谈妥之后,价格协商完毕之后,贷款批准之后的事情。
当坐在过户办公室的那一天,所有的细节都会被整理好,白纸黑字,只要签了字,房子就是你的了。
过户是房地产交易的最后一步。在买卖双方签署法律文件并分配资金后,产权转移到买家,买家正式成为业主。
成交一套房子需要多久时间
一般来说,你的过户日是在卖家接受你的报价和你签署购房协议后的4至6周。有的贷款机构审批快得话,我们也接触过30天不到就可以过户的。
而对于全款购房的买家,没有贷款审批流程,我们经手的案例1至2周就可以过户了。
在过户日当天,你可能需要1-3小时就可以完成整个过户流程,过户日当天一切顺利的话,1小时以内可以全部搞定。

过户当天到场的人员
美国每个州在过户的地点和谁需要出席的问题上略有不同。过户地点可能会在产权公司、律师或贷款机构的办公室举行。你的房产经纪人应该为你确认此细节。
全美不同的州,以下人员可能会在场:
- 买方和卖方
- 买卖双方的代理经纪人
- 过户专员
- 律师(有时候也可以是过户专员)
- 产权公司代表
- 贷款机构
有些人可以提前签署/授权文件,所以并不需要在过户时亲自到场。
在宾州,我们通常会在产权公司或买方经纪公司进行过户。如果卖家不在本地,或者不选择过户当天亲自到场,会提前签署/授权文件。有的卖家会授权给卖家经纪人,过户当天代表卖家签署文件。
大多数情况下,买家和买家经纪人会在过户日亲自到场,我们也经历过还在中国不能亲自到场的全款买家,这部分买家是可以直接远程在网上签字。

亲自到场过户,需要携带什么
- 2种形式的身份证:其中1种身份证必须是政府颁发的,含有照片,可以是你的驾照或者护照;第2种ID,你可以使用任何印有你名字的证件,比如社保卡或信用卡/借记卡。



- 房屋保险证明:对于需要贷款的买家,你的贷款机构会需要看到你的房屋保险单申明页,或保险证明/付款收据等。
- 银行开具的支票或者电汇:买家常常会问,可以直接用信用卡或现金购房吗?答案是不可以。过户日之前你会收到一份过户总金额费用。在过户前去银行开具Cashier’s check。若是国际电汇的全款买家,你的产权公司/经纪人会给你一份电汇指南(wire instructions)。请联系当地所在银行,汇款至美国大约需要几日到达,建议在过户日前几天按照产权公司的电汇指南进行电汇,以防止到账延迟。通常国际电汇,3-4天就可以到账。

- 过户金额披露表Closing Disclosure:你的贷款机构应该在过户日前至少三天在这份过户金额披露表(Closing Disclosure)里列出最终费用的所有明细。把这份文件带上,以便与你过户当天签署的文件进行比较。
- 若使用授权书(Power of Attorney):必须在过户前得到贷款机构和产权公司的批准,过户当天必须带原件。
注意事项
请注意,你的搬家公司在房子过户前不可以进入房子。
如果实在是紧急情况,一定提前搬家,请联系你的经纪人和卖家经纪人商量,若卖家同意,你们需要签署一份附加条款,说明搬东西进去的时间,仅限搬进东西,不可损害房子,不可这段期间入住。因为房子过户之前还是卖家的,若搬家时候不小心损害了房子,这会让卖家承担风险。
过户当天你会需要做些什么
1. 联系你的经纪人在去过户办公室之前再去房子验房(Pre-settlement walk through)。
2. 你要审查和签署所有你的贷款文件。最重要的是信托契约(the deed of trust), 借贷双方共同遵守的借贷协议(promissory note), 和过户金额披露表(closing disclosure)。
3. 出示房屋保险证明。
4. 提供一张银行开具的支票(certified or cashier’s check),支票金额需要覆盖首付款、成交费用、预付利息、税款和保险。多退少补。退的话通常会同样给你开一张多出金额的cashier’s check。
5. 你的贷款机构会将你的贷款金额分配给过户专员/产权公司。
6. 过户专员/产权公司将资金分配给买卖双方的房地产经纪公司(佣金)和卖家。
7. 除了每月的贷款,你还需要设立一个托管账户来支付房产税和房屋保险。当然这不是强制的,你也可以自行支付这部分费用。
8. 房产所有权将由卖家签字转让给买家,所有权随之转让。
9. 拿到新家钥匙!拍照纪念!

过户之后,你还需要做的事情
联系水电煤、网络公司,开通服务
电力服务:
PECO Energy: (800) 494-4000 或 www.peco.com (最常见)
PP & L: (800) 342-5775 或 http://www.pplelectric.com (一些Bucks-Montco区域)

电话和网络服务:
Comcast – (800)COMCAST 或 www.comcast.com
Verizon – (800) 837-4966 或 www.verizon.com
Vonage – (866) 243-4357 或 www.vonage.com
等等
水服务:.
Aqua America – (877) 987-2782 或http://www.aquaamerica.com/
Pennsylvania American Water – (800) 565-7292 或 http://www.amwater.com

Chester County的居民, 可以直接联系(610) 876-8181
具体的服务公司因房屋所在区域有所不同,最快捷的获取信息的方式是直接联系你的买家经纪人。
联系所在township查看垃圾日程表
联系邮政服务,登陆你的网购网站修改你家的地址
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