不确定过户当天会发生什么？要做什么？要准备什么？
不用担心，我们将流程整理一篇，即将准备过户的买家，或者未来计划购房的买家，可以提前将此篇收藏起来~
了解房屋过户的流程
房屋过户是卖家接受了你的报价之后，房屋检查事宜谈妥之后，价格协商完毕之后，贷款批准之后的事情。
当坐在过户办公室的那一天，所有的细节都会被整理好，白纸黑字，只要签了字，房子就是你的了。
过户是房地产交易的最后一步。在买卖双方签署法律文件并分配资金后，产权转移到买家，买家正式成为业主。
成交一套房子需要多久时间
一般来说，你的过户日是在卖家接受你的报价和你签署购房协议后的4至6周。有的贷款机构审批快得话，我们也接触过30天不到就可以过户的。
而对于全款购房的买家，没有贷款审批流程，我们经手的案例1至2周就可以过户了。
在过户日当天，你可能需要1-3小时就可以完成整个过户流程，过户日当天一切顺利的话，1小时以内可以全部搞定。
过户当天到场的人员
美国每个州在过户的地点和谁需要出席的问题上略有不同。过户地点可能会在产权公司、律师或贷款机构的办公室举行。你的房产经纪人应该为你确认此细节。
全美不同的州，以下人员可能会在场：
- 买方和卖方
- 买卖双方的代理经纪人
- 过户专员
- 律师（有时候也可以是过户专员）
- 产权公司代表
- 贷款机构
有些人可以提前签署/授权文件，所以并不需要在过户时亲自到场。
在宾州，我们通常会在产权公司或买方经纪公司进行过户。如果卖家不在本地，或者不选择过户当天亲自到场，会提前签署/授权文件。有的卖家会授权给卖家经纪人，过户当天代表卖家签署文件。
大多数情况下，买家和买家经纪人会在过户日亲自到场，我们也经历过还在中国不能亲自到场的全款买家，这部分买家是可以直接远程在网上签字。
亲自到场过户，需要携带什么
- 2种形式的身份证：其中1种身份证必须是政府颁发的，含有照片，可以是你的驾照或者护照；第2种ID，你可以使用任何印有你名字的证件，比如社保卡或信用卡/借记卡。
- 房屋保险证明：对于需要贷款的买家，你的贷款机构会需要看到你的房屋保险单申明页，或保险证明/付款收据等。
- 银行开具的支票或者电汇：买家常常会问，可以直接用信用卡或现金购房吗？答案是不可以。过户日之前你会收到一份过户总金额费用。在过户前去银行开具Cashier’s check。若是国际电汇的全款买家，你的产权公司/经纪人会给你一份电汇指南（wire instructions）。请联系当地所在银行，汇款至美国大约需要几日到达，建议在过户日前几天按照产权公司的电汇指南进行电汇，以防止到账延迟。通常国际电汇，3-4天就可以到账。
- 过户金额披露表Closing Disclosure：你的贷款机构应该在过户日前至少三天在这份过户金额披露表（Closing Disclosure）里列出最终费用的所有明细。把这份文件带上，以便与你过户当天签署的文件进行比较。
- 若使用授权书（Power of Attorney）：必须在过户前得到贷款机构和产权公司的批准，过户当天必须带原件。
注意事项
请注意，你的搬家公司在房子过户前不可以进入房子。
如果实在是紧急情况，一定提前搬家，请联系你的经纪人和卖家经纪人商量，若卖家同意，你们需要签署一份附加条款，说明搬东西进去的时间，仅限搬进东西，不可损害房子，不可这段期间入住。因为房子过户之前还是卖家的，若搬家时候不小心损害了房子，这会让卖家承担风险。
过户当天你会需要做些什么
1. 联系你的经纪人在去过户办公室之前再去房子验房（Pre-settlement walk through）。
2. 你要审查和签署所有你的贷款文件。最重要的是信托契约（the deed of trust）, 借贷双方共同遵守的借贷协议（promissory note）, 和过户金额披露表（closing disclosure）。
3. 出示房屋保险证明。
4. 提供一张银行开具的支票（certified or cashier’s check），支票金额需要覆盖首付款、成交费用、预付利息、税款和保险。多退少补。退的话通常会同样给你开一张多出金额的cashier’s check。
5. 你的贷款机构会将你的贷款金额分配给过户专员/产权公司。
6. 过户专员/产权公司将资金分配给买卖双方的房地产经纪公司（佣金）和卖家。
7. 除了每月的贷款，你还需要设立一个托管账户来支付房产税和房屋保险。当然这不是强制的，你也可以自行支付这部分费用。
8. 房产所有权将由卖家签字转让给买家，所有权随之转让。
9. 拿到新家钥匙！拍照纪念！
过户之后，你还需要做的事情
联系水电煤、网络公司，开通服务
电力服务：
PECO Energy: (800) 494-4000 或 www.peco.com (最常见)
PP & L: (800) 342-5775 或 http://www.pplelectric.com (一些Bucks-Montco区域)
电话和网络服务：
Comcast – (800)COMCAST 或 www.comcast.com
Verizon – (800) 837-4966 或 www.verizon.com
Vonage – (866) 243-4357 或 www.vonage.com
等等
水服务：.
Aqua America – (877) 987-2782 或http://www.aquaamerica.com/
Pennsylvania American Water – (800) 565-7292 或 http://www.amwater.com
Chester County的居民, 可以直接联系(610) 876-8181
具体的服务公司因房屋所在区域有所不同，最快捷的获取信息的方式是直接联系你的买家经纪人。
联系所在township查看垃圾日程表
联系邮政服务，登陆你的网购网站修改你家的地址
拓展阅读：
END
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