美国财政部针对房地产领域反洗钱（AML，Anti-Money Laundering）推出的一项重要新规已全面实施。自2026年3月1日起，凡是通过公司（LLC）、信托（Trust）等法律实体购买住宅，且未使用传统银行贷款（包括全现金交易或由非受监管贷款机构提供资金）的交易，都需要向美国财政部金融犯罪执法网络（FinCEN）提交详细的受益人信息。

这项新规旨在堵塞房地产交易中的洗钱漏洞，提高住宅交易透明度，对投资者、房地产从业者、产权公司及律师都将产生重要影响。

新规要求申报哪些信息？

根据规定，符合条件的住宅交易必须向 FinCEN（美国财政部金融犯罪执法网络） 提交一份 Real Estate Report（房地产交易报告）。

主要包括：

• 实际受益人（Beneficial Owner）的姓名
• 家庭住址
• 社会安全号码（SSN）或其他身份证明
• 实际控制人的相关信息
• 法律实体（如LLC、Trust）的资料

这些资料将存放于FinCEN的安全数据库中，不会向公众公开。

谁负责提交报告？

大多数情况下，并不是买家自己提交。

新规规定：

• 产权公司（Title Company）
• Settlement Agent（过户代理）
• Closing Attorney（过户律师）

通常由上述负责交割的机构收集资料，并在房屋成交后的30至60天内向FinCEN提交报告。

如果交易中没有Settlement Agent，则按照法规规定，由其他指定责任方依次承担申报义务。

房地产经纪人需要做什么？

虽然房地产经纪人（REALTOR®）和Broker 无需负责提交报告，但美国房地产经纪人协会（NAR）提醒会员：

经纪人应该提前向客户说明新规定，特别是：

• 使用LLC买房
• 使用Family Trust买房
• 全现金购买投资房
• 海外资金购买美国住宅

否则，在交割当天如果资料准备不完整，产权公司或律师很可能拒绝完成交易。

为什么推出这项规定？

FinCEN表示，许多犯罪分子利用：

• LLC
• 信托（Trust）
• 壳公司（Shell Company）

隐藏真实身份，再利用美国房地产进行：

• 洗钱（Money Laundering）
• 贪污资金转移
• 毒品收益投资
• 制裁规避
• 其他金融犯罪

尤其是全现金交易，由于无需经过银行贷款审核，长期以来一直是监管重点。

FinCEN指出：

虽然大多数公司和信托拥有房产都是合法行为，但犯罪分子往往利用这些法律实体掩盖真实身份，使非法资金来源更难被追踪。

有多少交易会受到影响？

根据美国房地产经纪人协会（NAR）的统计：

• 约28%的购房者为非贷款购房（全现金或无需融资）
• 约22%的住宅交易由公司或信托等法律实体购买

FinCEN预计：

每年约80万至85万笔住宅交易需要提交新的房地产交易报告。

新规曾延期实施

该规定原计划于2025年12月实施。

由于房地产行业准备时间不足，FinCEN于2025年9月宣布延期至2026年3月1日正式生效。

近期，一家产权保险公司曾向法院提出诉讼，希望阻止该规定实施，但法院最终支持美国政府，认定FinCEN拥有制定该规则的合法权限，且该规定并未违反美国宪法第四修正案。

对华人购房者有哪些影响？

对于华人投资者来说，如果符合以下情况，需要特别留意：

✅ 使用LLC购买投资房

✅ 使用Family Trust持有房产

✅ 全现金购房

✅ 非传统贷款机构提供资金

未来过户前，产权公司或律师很可能要求提供更多关于实际受益人的身份证明和相关资料，否则可能影响按时完成过户。

如果是普通个人以自己名义申请传统银行房贷购买自住房，一般不会受到此次新规的影响。

总结

美国政府正持续加强房地产领域反洗钱监管。虽然新规不会影响绝大多数普通按揭购房者，但对于使用LLC、信托或全现金方式购买住宅的投资者而言，未来交易透明度将显著提高。

对于房地产经纪人、产权公司及律师而言，也意味着在交易过程中需要更加重视客户身份核实和合规申报工作，以确保交易顺利完成。

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