美国是世界上最大的经济体，同时也是一个移民国家，吸引了来自世界各地想要来这里生活、工作和学习的人。国际客户是一个很重要的市场群体。

从2009年起，美国全国房地产经纪人协会（National Association of REALTORS® ，简称NAR）每年都会做一项调查，目的是了解外国人在美国购买住宅类房产的数量，分析他们的来源国家、购房偏好、购房地点等信息，同时也想知道房地产经纪人在服务外国客户时遇到的挑战和机会。

这份《2024年美国住宅房地产国际交易报告》分析的是 2023年4月到2024年3月 这12个月期间，房地产经纪人和外国买家之间的实际房产交易情况。

这次调查是在 2024年4月4日到5月19日之间在线完成的，调查发给了15万名被随机挑选的房地产经纪人，还有一些州和地方的协会成员，他们也对外国买家进行了调查。为了让调查结果更贴近实际，NAR对各州的样本数据做了加权处理，以符合2024年5月全美各州房地产经纪人的实际分布。最终共有17,060名房地产经纪人参与了全国性的市场调查，其中1,407人报告自己在这12个月内有外国客户购买住宅房产。

这里所说的“外国客户”包括两类人：

• A类：非居民外国人，也就是长期住在美国以外、没有美国绿卡或公民身份的人；
• B类：居民外国人，是指刚移民到美国不满两年的人，或者是持非移民签证（比如学生或工作签证），但已经在美国住了超过六个月的人。

报告中“外国买家”和“购买房产的数量”是等同使用的，意思是一个外国买家买了一套房产。

2024年重点数据一览：

420亿美元
2023年4月到2024年3月之间，外国买家在美国买住宅类房产的总金额。
（约占当期美国现有房屋销售总额2.1万亿美元的2%）

54,300套房子
外国买家在上述期间购买的美国二手房数量，占全部二手房销量的1.3%（共售出约406万套房）

57% 的外国买家是在美国居住的
包括近两年内新移民的，或是持长期学生签证、工作签证等非移民签证、在美居住超过6个月的人（也就是前面提到的B类买家）

最多买家来源国家：

• 加拿大：占13%，购买金额约 59 亿美元
• 中国：占11%，购买金额约 75 亿美元
• 墨西哥：占11%，购买金额约 28 亿美元
• 印度：占10%，购买金额约 41 亿美元
• 哥伦比亚：占4%，购买金额约 7 亿美元

外国买家的热门购房地区：

• 佛罗里达州（20%）
• 德克萨斯州（13%）
• 加利福尼亚州（11%）
• 亚利桑那州（5%）
• 乔治亚州（4%）

47.5万美元
外国买家的房屋中位成交价（相比之下，美国整体二手房中位价是39.26万美元）

50% 的外国买家全款付款
相比之下，美国整体买家中只有28%选择全款

45%的外国买家买房是为了度假、出租或两者兼顾
相比之下，美国整体买家中只有16%是这样用途

76%的外国买家买的是独栋住宅或联排别墅
相比之下，美国整体买家中这一比例是90%

45%的外国买家买房是在郊区
这一比例和美国整体买家的47%差不多

全球经济状况

旅游复苏在即，全球经济依然承压

在新冠疫情之后，虽然各国经济在努力恢复，但全球范围内高通胀持续困扰各国政府。各国纷纷推出各种政策以刺激消费，同时应对经济复苏慢于预期的挑战。

此外，俄乌战争和以巴冲突也给全球经济带来了不小的影响，增加了不确定性和动荡。

在经历了2021年快速的“V型复苏”后，全球国内生产总值（GDP）在2023年增长了3.2%，其中表现最强的地区包括：

• 新兴与发展中亚洲：增长5.6%
• 美国：增长2.5%
• 拉丁美洲与加勒比地区：增长2.3%

国际旅游强势回归

随着疫情期间的旅行限制基本解除，国际旅游出现显著回暖。然而，由于全球通胀压力仍在，机票、住宿等费用居高不下，仍然对一部分游客构成阻力。

截至2024年2月，以下三个国家的赴美游客增幅最大：

• 墨西哥：增加222,027人
• 日本：增加65,212人
• 中国：增加62,736人

美国旅游接近疫情前水平

在国际旅游回暖的带动下，美国的游客接待数量已经接近疫情前水平。2024年2月，美国共接待470万人次游客，仅略低于2020年2月的近500万人次。

供应少 + 需求积压，让美国房价依然坚挺

2023年，美国房地产市场的年度销量降至自1995年以来的最低点，全年仅售出 409万套房屋。

由于对抗通胀而导致的抵押贷款利率上升，再加上历史性低库存，使得许多购房者选择观望，导致本地买家的活跃度偏低。

截至2024年4月，二手房的年化销售速度为 414万套，同比下降 1.9%。

房价为什么还在涨？

尽管贷款利率高，但由于需求积压和房源不足，美国的房价依然坚挺，并且同比仍在上涨。

截至2024年3月底，虽然市场上待售房源数量比一年前多了 14%，但仍只够支撑 3.2个月的销售速度，远低于理想的6个月供需平衡水平。

2024年4月美国二手房的中位售价为 $407,600美元，比去年同期上涨了 5.7%。

 汇率波动也影响外国买家的购房成本

当其他国家的货币对美元贬值时，外国买家需要用更多本国货币才能换到同样的美元，意味着买美国房子更贵了。

比如截至2024年3月，和一年前相比：

• 人民币贬值 9.4%
• 欧元贬值 3.7%
• 加元贬值 3.6%
• 但墨西哥比索升值 4.6%（买美金更便宜）

财富增长让外国买家继续出手

尽管汇率不利，一些外国买家因为股票市场和资产增长，仍有能力在美国买房。相比其他国家中心商业区的房价，美国的独栋住宅仍显得“相对便宜”，因此吸引了不少外国投资者。

外国买家主要来自哪些国家和地区？

根据2023年4月至2024年3月的数据，美国房地产的外国买家来源如下：

地区分布：

• 亚洲买家仍是主力，占比 36%
• 拉丁美洲/加勒比海地区排第二，占比 29%（包含墨西哥，虽然地理上在北美）
• 欧洲买家占 17%
• 加拿大买家单独占 13%

按国家来看，谁买得最多？

按购房套数统计，加拿大重回榜首，成为最大买家来源国：

国家 /外国买家占比 /变化趋势

🇨🇦 加拿大 / 13% / 比去年增长（去年是10%）

🇨🇳 中国 / 11% / 从去年的第一名下降到第二

🇲🇽 墨西哥 / 11% / 与去年持平

🇮🇳 印度 / 10% / 占比上升，稳居第四

🇨🇴 哥伦比亚 / 4% / 占比略升，排第五

此外，巴西、英国、德国、古巴和以色列也进入了前十大买家来源国。

中国买家仍是“最壕”外国买家

尽管排名前五的外国买家购房数量都出现下降，但在购房总金额（美元）方面，中国买家仍稳居第一！

中国买家购房总额下降明显：

2022-2023年度：$13.6亿美元

2023-2024年度：$7.5亿美元

虽然总金额下降，但中国买家仍居榜首，主要因为他们买的房子单价高：

• 中国买家的平均购房价格达到 $130万/套（上年度为 $120万/套）
• 中国买家人少但“出手阔绰”，购房均价全球最高
• 中国买家平均购房价格最高，达到了 130万美元/套，原因之一是他们喜欢在高房价州买房：25% 的中国买家选择在加州购房10% 的中国买家选在纽约

加拿大买家排名第二，平均购房价格为 83.4万美元/套，主要集中在度假区，价格自然也不便宜。

中位数价格也“遥遥领先”

除了平均价格高，中国买家的中位数购房价格也最高，达到了 $697,900。紧随其后的是印度买家：

🇨🇳 中国买家：$697,900

🇮🇳 印度买家：$625,000（大幅高于上一年度）

印度买家主要集中在当前最火的市场，如 佛罗里达 和 德州，也拉高了购房价格。

前五大外国买家在美国购房的热门州分布

中国买家在美国最爱买哪里？

外国买家的购房目的地分

佛罗里达州（Florida） 仍然是外国买家最青睐的购房目的地，占所有外国买家的 20%。主要买家来自：拉丁美洲（35%） 和 加拿大（27%）。

对加拿大、印度和哥伦比亚买家来说，佛州是首选目的地。

德克萨斯州（Texas） 上升为第二受欢迎的购房地，占 13%。买家来源：49% 来自拉美/加勒比地区，31% 来自亚洲/大洋洲。是墨西哥买家的首选州，也是印度买家的第二选择。

加利福尼亚州（California） 排名第三，占 11%。买家中 55% 来自亚洲/大洋洲，其次是 拉丁美洲（20%）。是中国买家的首选，也是墨西哥买家的第二大目的地。

亚利桑那州（Arizona） 排名第四，占 5%，比上一周期略高。其中 60% 的买家来自加拿大。

乔治亚州（Georgia） 排名第五，占 4%，排名有所上升。买家来源较为分散：拉丁美洲（31%）、亚洲/大洋洲（28%）、非洲（21%）、欧洲（21%）。

其他主要目的地还包括：新泽西州（New Jersey）、纽约州（New York）、北卡罗来纳州（North Carolina）、伊利诺伊州（Illinois） 和 密歇根州（Michigan）。

外国买家的购房中位数价格

2023年4月到2024年3月期间，外国买家的购房中位数为47.5万美元，高于同期美国本地所有现房销售的中位数（39.26万美元），也高于去年同期外国买家的购房中位数。

这种价格差异主要反映了外国买家所购房产的地段更好、房型更优等特点。

18%的外国买家购买了价格超过100万美元的房产。

买家类型对价格的影响

通常情况下，居住在美国的外国买家（B类），买的房子价格会高于居住在国外的买家（A类）。

但这一次情况相反：

• 居住在国外的买家（A类）中位数购房价为 $478,200
• 居住在美国的买家（B类）中位数为 $469,900

这种差异可能与购房目的有关：

• 居住在美国的外国买家：多在郊区购买独栋住宅作为自住房。
• 居住在国外的买家：更倾向于在市中心或城市地区购买公寓，作为度假屋或投资出租用途，这类房源价格往往更高。

资金来源

由于市场上可售房源有限、竞争激烈、汇率波动、贷款难度高等原因，外国买家更倾向于使用现金买房。

在所有外国买家中，50%是全款购房，远高于全美平均的28%。

居住在国外的外国买家中，68%是全款购房；
相比之下，居住在美国的外国买家中只有 36% 是全款购房。

各国买家的全款比例：

• 加拿大买家：69% 是全款
• 中国买家：68% 是全款
• 墨西哥买家：44% 是全款
• 哥伦比亚买家：42% 是全款
• 印度买家：仅27% 是全款，因为 89%的印度买家住在美国，更容易获得贷款。

房产用途

45%的外国买家购买房产用于度假、出租或两者兼顾，比去年下降了5个百分点。

其中，居住在国外的外国买家中有68%购买房产用于度假或出租，而居住在美国的买家中只有27%是出于这个目的。

近年来，全国范围内，用于度假或出租的房产比例一直较高，去年占现有房屋销售的17%。

远程办公的普及和租金快速上涨，使得购买度假或出租房产更具吸引力。

各国买家的房产用途特点：

• 加拿大买家最倾向于购买度假房，占49%。
• 中国买家51%用于自住，30%用于出租。
• 印度买家最多用于自住，占66%。
• 哥伦比亚买家中，68%购买用于出租。
• 墨西哥（5%）、中国（3%）和哥伦比亚（3%）买家更可能买房用于学生居住

房屋类型

大多数外国买家（65%）购买的是独立单户住宅（Detached Single-Family Homes）。

居住在国外的外国买家中，这一比例为57%。

居住在美国的外国买家中，这一比例更高，达72%。

全美范围内，90%的现有房屋买家购买的也是单户住宅。

居住在国外的外国买家更喜欢购买公寓（Condominiums），有23%买了公寓；而居住在美国的外国买家中，只有10%购买公寓。

哥伦比亚买家最倾向购买公寓，因为他们多用于出租。

墨西哥买家中，有较高比例购买了住宅用地。

房产所在区域类型

虽然外国买家比本地买家更常在市中心购买房产，但他们最常购买的是郊区房产，占外国买家购房总量的45%。

超过四分之三的印度买家购买的房产位于郊区，这与数据相符，因为66%的印度买家买房是作为主要居住地。

加拿大买家最有可能购买度假区的房产，几乎一半的加拿大买家买的是度假屋。

国际客户未购买美国房产的原因

与之前的情况类似，有64%的房地产经纪人表示，他们有客户最终决定不买或无法购买美国住宅房产。

客户不买或买不了的主要原因包括：找不到合适的房源（36%）、房价太高（32%）、以及无法获得贷款融资（17%）。

END