美国短租房,优化投资的利器|投资人应该知道的短租房5大关注点

全美不同区域购买投资房的情况是大不相同的,譬如在湾区,购买投资房每月可能还需要自己贴钱。投资房的市场在费城及周边地区又是另外一种情形,不仅帮助业主还完每月的贷款,很多情况下还能有额外收入。而短租房相比于长租房,收益率是非常可观的。今天和大家深入分析下投资人在进行短租房投资的时候应该关注的5大点,我们分为购买和出售短租房方面。

投资人的5大关注点:

购买方面:

1.     租金收益率

2.     房屋维护修缮

3.     房客关系

出售方面:

4.     房屋出售时机

5.     税务优势

常见问答:

1.      什么样的房子?哪里的房子适合做短租?

2.      Airbnb租客损坏房子怎么办?

3.      4b3b大的房子空置率会不会高?

4.      做Airbnb是不是小房子好做?

5.      什么样的房子竞争力强?

6.      做短租房的平台有哪些?

短租房设计和动态定价的重要性

租金收益率

更高的租金收入

美国短租房,优化投资的利器|投资人应该知道的短租房5大关注点

–        开发学区/交通之外的投资房特征

–        有风景的房子(长租人群不会加钱的特征)

–       硬伤房(改出来的卧室,加建的部分,高速/机场边上的房子)

如果一个投资房既不在学区,又不在交通便捷处(比如可以走路去超市,地铁,公交站附近),做长租是没有闪光点的,而短租就充分开发了交通之外的利用价值。

美国短租房,优化投资的利器|投资人应该知道的短租房5大关注点

有山景,有湖景,有高尔夫球场等的房子还可以给我们带来额外租金,而这些房子在长租中很难发挥优势。

有硬伤的房子做Airbnb带来的收入比其他任何租赁方式带来的收入高。

美国短租房,优化投资的利器|投资人应该知道的短租房5大关注点

高速边上的房子最好只能做Airbnb。

格局比较怪的房子,比如改出来的卧室,加建的部分在长租中不占优势,而短租便不是问题。

加建没有permit的房子,更适合做短租,大家在房子里住很短的时间,没有必要去查你的房子历史,只要舒适干净,满足需求,住完就走,法律风险更小。 

美国短租房,优化投资的利器|投资人应该知道的短租房5大关注点

又或是机场附近的房子,长租客很忌讳的,但是城市大型会议的到来会给此类短租房带来非常可观的收益。

房屋维护修缮

房屋使用较少

美国短租房,优化投资的利器|投资人应该知道的短租房5大关注点

–       高频率的进出

–       租客主要是休息/洗澡

–       及时找到问题解决问题

出租房最怕的就是修房,修房子花费大量的现金,时间,有时候还要承担法律风险。房子需要大型修缮的时候,可能还要暂时安置房客去酒店。

对于长租房来说,房子的一些小的问题租客通常也就忽略了,其实忽略并不是一个好的事情,会给房子带来长期的隐患。

举个例子,我们的一个客户之前将投资房租给长租客,想要转租给短租客。在清理房子卫生的时候,发现厨房地砖有一处污渍怎么也擦不掉,过了一阵子地砖下面的地下室出现漏水现象,才明白是冰箱的长期漏水导致,滴水长时间透过地砖,隔离层,最终导致地下室天花板漏水。而长期租客对于冰箱平时的点滴漏水简单擦一下就好了,不会重视太多。这种情况对于业主来说所造成的损失还是蛮大的,这种对房子维护的“忽略”,保险很有可能也是不进行赔偿的。

而作为短租房的话,每个月都有频繁的租客进出,一旦客人提出来了,投资人会立马查找问题。

房客关系

给房主更多的保护

–       没有tenant right/rent control

–       第三方平台存在,有一道法律屏障

–       短期入住的需求较少

在费城的租房政策,其实是非常有利于租客的,当我们碰到不好的租客时候,赶租霸其实是一件复杂和耗费精力的事情,要通过一个很长的流程进行驱赶。阅读更多:在费城赶租霸到底有多难?

而作为短租,是不存在这个问题的。30天以内的租客没有租客权利,完全可以换锁,锁门把他们赶走,没有任何的法律负担。

另外,短租租客的需求很少,他们需要的是休息,睡觉,洗澡,我们的房子只需要提供干净,舒适,安全的环境就好。

房屋出售时机

转卖 & 出售价格问题

转卖问题:

长租的话,有的租期3年,甚至5年,带着租客不好卖。

而做短租的话,房子随时都是准备好的,干干净净漂漂亮亮。想要上市的时候,给客户看房期间,你只需要在Airbnb平台上把这段日期关闭起来就可以了。一旦房子进入合同后,把后面的客人取消掉就可以了。

出售价格问题:

不同月份房子出售价格会有变化的。时机是非常重要的,早一个月晚一个月都会对房子出售有影响。作为长租,你需要等着租客搬出去,你需要等房子维护好,比如刷刷漆,等布置,很有可能错过了最好的出售时机。

而做短租就不存在这个问题,只要时机好,随时可以上市。

Airbnb to Sell

Butter Homes与全美连锁大型经纪公司合作,协助你等待最佳时机、采取灵活策略、获取最佳价格的销售利器。

最佳时机

不必担心空置而急于上市

灵活应对

出售出租

不耽误

最优价格

价格不到位不急出手

税务优势

灵活抵税

–       更灵活的收入管理

–       更多的可抵税开支

Airbnb报税如何报?管理费房东怎么报税?

正常报税,在做支出的时候会有很多操作空间,除了正常的水费,电费,还有很多其他的deduction,比如清洁用品。长租是“睡后收入”passive income,Airbnb是active income主动收入。举个例子,你要去夏威夷的旅馆Airbnb参观一下别人的运营情况,要住下当地的Airbnb,体验下别人的管理方式,这也是你运营Airbnb的支出,高收入的同时打入很多的支出,从而要交的税给降了。

再举一个例子,Butter Homes的一个客户平时不住在费城,大部分时间住在国外,通常每年回来一次费城,他连机票钱都算在运营Airbnb的成本里,回来就是为了看看Airbnb的房子怎么样,运营怎么样,这么说机票确实也就是他的运营支出。

报税有很多技巧,可以操作的方式很多,非常有利于业主。详情还请咨询你的CPA。

常见问答

1. 什么样的房子?哪里的房子适合做短租?

要回答这个问题,需要先知道你买投资房的目的是什么,短租收益大于长租,无论好区还是差区,都会多20%-50%。

“追求现金流,希望越来越高,无所谓房价的区域,比如景观房。”

“买一个房子自己度假,剩下的时间做Airbnb。”

“希望房子增值,买了就握在手里。不但增值还有租金收入。”

根据诉求,我们会做出不同的推荐。

以下三点如何选择短租房,供大家参考:

Location

•  大部分的短租都可以比长租带来更好的经济收益

• 蓝领地区更多惊喜

• 不必拘泥于某个特定区域, 交通方便即可

(在费城,有的区域,可能隔一条街,比如City Ave,一边是房价很高的Lower Merion学区,另一边是房价很便宜的费城19131,交通方便即可)

合法性

向City或者County查询短租运营的合法性

阅读更多:费城做Airbnb政策

户型

• 没有HOA的独栋, 或是 HOA允许运营的社区

• 大小不拘

大面积或小面积各有优势

• 充足的停车位

不造成街道停车位拥挤

• 尽量不要打扰邻居

2. Airbnb住的人损坏房子怎么办?

我们要做好风险控制,分为前端和后端

前端进行控制:screen tenants

在calendar上控制,例如,高风险的人一般是来开派对的,甚至在这里做毒品交易等各种各样的交易,开点色情局。这样的人往往有他们订房的特点,比如说他们喜欢最后时刻订房,这些人临时决定,“明天中午咱们搞个毒pa,我们看看有哪些房子”。

怎样避免这些人呢,搜不到你的房子就可以了,这些人订的房子时间都非常短,一般2天,3天都已经很少见了。3-7或者3-10天的客人基本都是正常来入住的客人,有正常的需求。

后端控制:平台保险

比如Airbnb平台的保险,Air cover,其他平台比如有security deposit /保险在保护。如果客人把洗衣机,烘干机用坏了,买新的,Airbnb给你赔偿。最高100万。给钱需要invoice。Airbnb的保险是不用业主额外付费的。Airbnb赔偿了不会影响业主的保险。

最后防线:业主保险

业主将保险改为短租房保险,一旦有任何意外,这将成为最后一道防线。

3. 4b3b大的房子空置率会不会高?

看收入而不是看空置率来决定房子。

Airbnb你要的不是空置率高不高,是你的收入高不高,当你的房子$100一天,满客了每月$3000,当你每天$1000,租3天,就$3000。重点不是入住率,重点是到手的收入。入住率本身与价格的协调/平衡,关注市场的变化,做好价格调整。

4. 做Airbnb是不是小房子好做?

大房子更合适,如果你拿出一个studio,1卧室,这种房子做Airbnb你的竞争对手是酒店,高档hotel,普通motel,快捷酒店,同时还有很多大爷大妈老房东住着的大房子,有4-5个卧室,拿出其中的1-2间在自己的家里做Airbnb,跟这群竞争者是无法竞争的。大爷大妈赚钱不是重点,只想找个人说说话。这样小房子竞争力反而是非常弱的。

5. 什么样的房子竞争力强?

至少3卧室,最好的话是4-5卧室,和酒店不同的是有院子,有公共区域讨论生活和工作,这是区别于其他rental的一个特点。

6. 做短租房的平台有哪些?

平台:

Airbnb, Booking, Expedia, Tripadvisor, Guesty, Rental United, Home away Vrbo等

短租房设计和动态定价的重要性

设计的重要性:
不要用丑家具,漂亮的照片可以决定你的房子赚多少钱。

动态定价的重要性:

动态调整数据,例如在费城,当有大型会议举行的时候,经常会出现一房难求的情况,房子的价格就会调高。其他淡季的时候,调低价格。如果定价经常变动,Airbnb的算法会有助于曝光,因为平台认为你是在积极去管理你的房源,平台就会愿意把你的房源排名排的高一点。

END

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