全美不同区域购买投资房的情况是大不相同的，譬如在湾区，购买投资房每月可能还需要自己贴钱。投资房的市场在费城及周边地区又是另外一种情形，不仅帮助业主还完每月的贷款，很多情况下还能有额外收入。而短租房相比于长租房，收益率是非常可观的。今天和大家深入分析下投资人在进行短租房投资的时候应该关注的5大点，我们分为购买和出售短租房方面。
投资人的5大关注点：
购买方面：
1. 租金收益率
2. 房屋维护修缮
3. 房客关系
出售方面：
4. 房屋出售时机
5. 税务优势
常见问答：
1. 什么样的房子？哪里的房子适合做短租？
2. Airbnb租客损坏房子怎么办？
3. 4b3b大的房子空置率会不会高？
4. 做Airbnb是不是小房子好做？
5. 什么样的房子竞争力强？
6. 做短租房的平台有哪些？
短租房设计和动态定价的重要性
租金收益率
更高的租金收入
– 开发学区/交通之外的投资房特征
– 有风景的房子（长租人群不会加钱的特征）
– 硬伤房（改出来的卧室，加建的部分，高速/机场边上的房子）
如果一个投资房既不在学区，又不在交通便捷处（比如可以走路去超市，地铁，公交站附近），做长租是没有闪光点的，而短租就充分开发了交通之外的利用价值。
有山景，有湖景，有高尔夫球场等的房子还可以给我们带来额外租金，而这些房子在长租中很难发挥优势。
有硬伤的房子做Airbnb带来的收入比其他任何租赁方式带来的收入高。
高速边上的房子最好只能做Airbnb。
格局比较怪的房子，比如改出来的卧室，加建的部分在长租中不占优势，而短租便不是问题。
加建没有permit的房子，更适合做短租，大家在房子里住很短的时间，没有必要去查你的房子历史，只要舒适干净，满足需求，住完就走，法律风险更小。
又或是机场附近的房子，长租客很忌讳的，但是城市大型会议的到来会给此类短租房带来非常可观的收益。
房屋维护修缮
房屋使用较少
– 高频率的进出
– 租客主要是休息/洗澡
– 及时找到问题解决问题
出租房最怕的就是修房，修房子花费大量的现金，时间，有时候还要承担法律风险。房子需要大型修缮的时候，可能还要暂时安置房客去酒店。
对于长租房来说，房子的一些小的问题租客通常也就忽略了，其实忽略并不是一个好的事情，会给房子带来长期的隐患。
举个例子，我们的一个客户之前将投资房租给长租客，想要转租给短租客。在清理房子卫生的时候，发现厨房地砖有一处污渍怎么也擦不掉，过了一阵子地砖下面的地下室出现漏水现象，才明白是冰箱的长期漏水导致，滴水长时间透过地砖，隔离层，最终导致地下室天花板漏水。而长期租客对于冰箱平时的点滴漏水简单擦一下就好了，不会重视太多。这种情况对于业主来说所造成的损失还是蛮大的，这种对房子维护的“忽略”，保险很有可能也是不进行赔偿的。
而作为短租房的话，每个月都有频繁的租客进出，一旦客人提出来了，投资人会立马查找问题。
房客关系
给房主更多的保护
– 没有tenant right/rent control
– 第三方平台存在，有一道法律屏障
– 短期入住的需求较少
在费城的租房政策，其实是非常有利于租客的，当我们碰到不好的租客时候，赶租霸其实是一件复杂和耗费精力的事情，要通过一个很长的流程进行驱赶。阅读更多：在费城赶租霸到底有多难？
而作为短租，是不存在这个问题的。30天以内的租客没有租客权利，完全可以换锁，锁门把他们赶走，没有任何的法律负担。
另外，短租租客的需求很少，他们需要的是休息，睡觉，洗澡，我们的房子只需要提供干净，舒适，安全的环境就好。
房屋出售时机
转卖 & 出售价格问题
转卖问题：
长租的话，有的租期3年，甚至5年，带着租客不好卖。
而做短租的话，房子随时都是准备好的，干干净净漂漂亮亮。想要上市的时候，给客户看房期间，你只需要在Airbnb平台上把这段日期关闭起来就可以了。一旦房子进入合同后，把后面的客人取消掉就可以了。
出售价格问题：
不同月份房子出售价格会有变化的。时机是非常重要的，早一个月晚一个月都会对房子出售有影响。作为长租，你需要等着租客搬出去，你需要等房子维护好，比如刷刷漆，等布置，很有可能错过了最好的出售时机。
而做短租就不存在这个问题，只要时机好，随时可以上市。
Airbnb to Sell
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最佳时机
不必担心空置而急于上市
灵活应对
出售出租
不耽误
最优价格
价格不到位不急出手
税务优势
灵活抵税
– 更灵活的收入管理
– 更多的可抵税开支
Airbnb报税如何报？管理费房东怎么报税？
正常报税，在做支出的时候会有很多操作空间，除了正常的水费，电费，还有很多其他的deduction，比如清洁用品。长租是“睡后收入”passive income，Airbnb是active income主动收入。举个例子，你要去夏威夷的旅馆Airbnb参观一下别人的运营情况，要住下当地的Airbnb，体验下别人的管理方式，这也是你运营Airbnb的支出，高收入的同时打入很多的支出，从而要交的税给降了。
再举一个例子，Butter Homes的一个客户平时不住在费城，大部分时间住在国外，通常每年回来一次费城，他连机票钱都算在运营Airbnb的成本里，回来就是为了看看Airbnb的房子怎么样，运营怎么样，这么说机票确实也就是他的运营支出。
报税有很多技巧，可以操作的方式很多，非常有利于业主。详情还请咨询你的CPA。
常见问答
1. 什么样的房子？哪里的房子适合做短租？
要回答这个问题，需要先知道你买投资房的目的是什么，短租收益大于长租，无论好区还是差区，都会多20%-50%。
“追求现金流，希望越来越高，无所谓房价的区域，比如景观房。”
“买一个房子自己度假，剩下的时间做Airbnb。”
“希望房子增值，买了就握在手里。不但增值还有租金收入。”
根据诉求，我们会做出不同的推荐。
以下三点如何选择短租房，供大家参考：
Location
• 大部分的短租都可以比长租带来更好的经济收益
• 蓝领地区更多惊喜
• 不必拘泥于某个特定区域， 交通方便即可
（在费城，有的区域，可能隔一条街，比如City Ave，一边是房价很高的Lower Merion学区，另一边是房价很便宜的费城19131，交通方便即可）
合法性
向City或者County查询短租运营的合法性
阅读更多：费城做Airbnb政策
户型
• 没有HOA的独栋, 或是 HOA允许运营的社区
• 大小不拘
大面积或小面积各有优势
• 充足的停车位
不造成街道停车位拥挤
• 尽量不要打扰邻居
2. Airbnb住的人损坏房子怎么办？
我们要做好风险控制，分为前端和后端
前端进行控制：screen tenants
在calendar上控制，例如，高风险的人一般是来开派对的，甚至在这里做毒品交易等各种各样的交易，开点色情局。这样的人往往有他们订房的特点，比如说他们喜欢最后时刻订房，这些人临时决定，“明天中午咱们搞个毒pa，我们看看有哪些房子”。
怎样避免这些人呢，搜不到你的房子就可以了，这些人订的房子时间都非常短，一般2天，3天都已经很少见了。3-7或者3-10天的客人基本都是正常来入住的客人，有正常的需求。
后端控制：平台保险
比如Airbnb平台的保险，Air cover，其他平台比如有security deposit /保险在保护。如果客人把洗衣机，烘干机用坏了，买新的，Airbnb给你赔偿。最高100万。给钱需要invoice。Airbnb的保险是不用业主额外付费的。Airbnb赔偿了不会影响业主的保险。
最后防线：业主保险
业主将保险改为短租房保险，一旦有任何意外，这将成为最后一道防线。
3. 4b3b大的房子空置率会不会高？
看收入而不是看空置率来决定房子。
Airbnb你要的不是空置率高不高，是你的收入高不高，当你的房子$100一天，满客了每月$3000，当你每天$1000，租3天，就$3000。重点不是入住率，重点是到手的收入。入住率本身与价格的协调/平衡，关注市场的变化，做好价格调整。
4. 做Airbnb是不是小房子好做？
大房子更合适，如果你拿出一个studio，1卧室，这种房子做Airbnb你的竞争对手是酒店，高档hotel，普通motel，快捷酒店，同时还有很多大爷大妈老房东住着的大房子，有4-5个卧室，拿出其中的1-2间在自己的家里做Airbnb，跟这群竞争者是无法竞争的。大爷大妈赚钱不是重点，只想找个人说说话。这样小房子竞争力反而是非常弱的。
5. 什么样的房子竞争力强？
至少3卧室，最好的话是4-5卧室，和酒店不同的是有院子，有公共区域讨论生活和工作，这是区别于其他rental的一个特点。
6. 做短租房的平台有哪些？
平台：
Airbnb, Booking, Expedia, Tripadvisor, Guesty, Rental United, Home away Vrbo等
短租房设计和动态定价的重要性
设计的重要性：
不要用丑家具，漂亮的照片可以决定你的房子赚多少钱。
动态定价的重要性：
动态调整数据，例如在费城，当有大型会议举行的时候，经常会出现一房难求的情况，房子的价格就会调高。其他淡季的时候，调低价格。如果定价经常变动，Airbnb的算法会有助于曝光，因为平台认为你是在积极去管理你的房源，平台就会愿意把你的房源排名排的高一点。
END
