费城房产税要暴涨？近6000名房主房产估值猛涨超50%，超2200套直接翻倍！看看哪些区域成涨幅重灾区？

费城新一轮房产重新估值结果正在让不少房主感到压力。

根据费城问询报对费城市政府最新房产评估数据的分析，今年全市住宅估值的中位涨幅约为3%，对大多数房主来说，明年的房产税可能只是小幅上涨。

但是，也有一部分房主面临非常明显的税务压力：

• 近 6,000套自住房产的评估价值相比两年前上涨超过 50%
• 其中超过 2,200套房产估值直接翻倍
• 涨幅较集中的区域包括 North Philadelphia、Strawberry Mansion、Hartranft，以及 Kensington 和 West Philadelphia 部分地区

由于费城房产税是按照政府评估的房产价值计算，因此，Assessment 上涨，并不只是“房子纸面升值”，而是可能直接影响下一年度的房产税账单。

为什么有些社区涨得特别厉害？

这一次的大幅上涨，并不平均分布在整个费城。

其中两个比较明显的区域是：

Strawberry Mansion 南部

这里靠近近年来发展较快的 Brewerytown。随着周边房价上涨，市场价格可能逐渐向 Strawberry Mansion 外溢，从而推高政府对当地房产价值的判断。

Hartranft / North Philadelphia

Hartranft 位于天普大学以北、Broad Street 以东，居民以拉丁裔家庭为主。

这里并不像 Kensington 某些区域一样出现大量新建项目，但当地房价仍然出现明显上涨。

有观点认为，随着 Kensington 部分区域房价和租金上涨，一些居民向西迁移至 Fairhill、Hartranft 等价格相对较低的社区，也可能推动当地住房需求和房价上升。

以前可能几乎不交税，现在突然要交几百美元

费城自住房主目前可以申请 Homestead Exemption（自住房减免）。

符合条件的自住房，可以从房屋应税价值中减去 $100,000。

例如：

一套房子以前政府估值只有：

$90,000

申请 Homestead Exemption 后：

$90,000 − $100,000 = $0 应税价值

房主基本不需要缴纳房产税。

但如果今年重新评估后，房屋价值上涨到：

$140,000

那么：

$140,000 − $100,000
= $40,000 应税价值

即使仍然享受 Homestead Exemption，房主从下一年度开始，也可能需要缴纳 500多美元房产税。

North Marshall Street 2500街区就是一个典型例子。

当地几乎每套房屋的估值都上涨了60%以上。过去很多房屋估值低于$100,000，因此享受 Homestead Exemption 后基本没有房产税；重新估值后，不少房屋已经达到约$140,000。

这也是为什么对于低价房社区来说，几十个百分点的 Assessment 涨幅，对家庭现金支出的影响可能特别明显。

争议：低收入社区是否被“估高了”？

费城的房产估值制度近年来一直存在争议。

Community Legal Services 此前的研究发现，评估误差更加集中在：

房价较低、黑人和少数族裔居民占比较高的社区。

问题之一在于，这类社区往往存在更多：

空置土地、止赎房产、废弃物业，以及房屋成交数量不足等情况。

当可供比较的正常市场交易比较少时，政府批量估值模型可能更难准确判断单套房屋的真实市场价值。

因此，一些住房权益组织认为，当房屋出现“高估”时，低收入社区受到的影响可能更加明显。

费城市长 Cherelle Parker 此前已经成立专门工作组研究房产重新估值制度，相关建议预计将在今年晚些时候公布。

费城市议会也预计将在今年秋季举行听证会，对此次 Property Assessment 流程进行进一步讨论。

房主现在最应该做什么？

如果你在费城有房，最近一定要检查自己的 2027 Property Assessment。

尤其是今年 Assessment 突然上涨几十个百分点的房主。

① 检查新的房屋评估价值

不要只等明年收到房产税账单才发现上涨。

Assessment 决定的是下一年度房产税计算基础。

新的房屋评估将在：

2027年1月1日生效。

费城房产税通常需要在每年：

3月31日前缴纳。

② 如果认为估值过高，可以申诉

如果你认为政府对你的房屋估价明显高于实际市场价值，可以向：

Philadelphia Board of Revision of Taxes（BRT）

提出正式 Property Assessment Appeal。

目前公布的申诉截止日期为：

10月5日

另外，如果只是明显的数据错误，例如：

房屋面积错误、卧室数量错误、物业信息错误等，

也可以先向 Philadelphia Office of Property Assessment 申请：

First Level Review（FLR）

要求重新检查。

③ 自住房一定要确认有没有 Homestead Exemption

如果这套房是你的 Primary Residence（主要自住房），通常可以申请费城的 Homestead Exemption。

目前政策可以将房屋的：

前 $100,000 Assessment 排除在应税价值之外。

按照目前的税率计算，平均每年可以帮助房主节省大约：

$1,400左右房产税。

这是免费申请的政府项目。

除了 Homestead，费城还有这些房产税减免

如果房产税突然上涨，也不要默认只能全额承担。

符合条件的房主还可能申请：

Senior Citizen Real Estate Tax Freeze
低收入老年房主房产税冻结

Low-Income Real Estate Tax Freeze
低收入家庭房产税冻结

LOOP — Longtime Owner Occupants Program
长期自住房主保护计划

LOOP 主要针对：

在同一套房屋居住超过10年，同时由于周边开发、社区升值等原因导致 Property Assessment 短时间大幅上涨的房主。

对于一些正在快速升值或者绅士化的费城社区，这个项目尤其值得关注。

费城房主须知

很多人看到 Zillow 或市场房价上涨，会觉得：

“房子涨价不是好事吗？”

从资产角度看当然可能是好事。

但 Market Value 上涨和 Property Assessment 上涨，对房主来说是两回事。

如果你没有准备卖房，房价上涨并不会马上给你带来现金收入；但政府 Assessment 上涨，却可能马上转化成：

更高的年度房产税。

尤其对于已经持有房屋几十年的老人、低收入家庭，以及原本房产价值较低的社区来说，短时间内50%、100%的 Assessment 上涨，带来的现金流压力可能非常明显。

所以，今年收到费城 Property Assessment Notice 的房主，建议不要随手放到一边。

先检查 Assessment → 确认 Homestead → 判断是否需要 FLR / Appeal → 再检查自己是否符合其他 Tax Relief Program。

这些步骤，有时候一年就可能省下几百甚至上千美元。

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