住在 Lower Merion 的业主，明年的地产税账单要变贵了。
在 12 月 17 日 的会议上，Lower Merion 镇委员会正式通过了一项决定：
👉 2026 年起，地产税整体上调 8%。
官员们坦言，这次加税会让居民感到“肉疼”，但他们也直言不讳地承认——过去 13 年坚持不涨税，其实是一个错误决定。
普通家庭要多交多少钱？
这次加税后，Lower Merion 的地产税税率（millage rate）将从 4.462 提高到 4.819。
换算成具体金额：
普通独栋住宅家庭，每年地产税约1,386美元，比 2025 年多交约103美元。
看起来不是一个“天文数字”，但问题在于：这可能只是开始。
为什么突然要加税？
关键原因只有一句话：
👉 政府的钱，已经不够用了。
Lower Merion 在2011年到2024年之间，连续13年没有上调地产税。
直到 2025 年，才首次加税 6.5%，结束“零增长时代”。
镇委员会成员 Ray Courtney 直接承认：
“这么多年不加税，事后证明是个错误。
我们每年都在面对结构性赤字，现在已经被逼到了财政悬崖边。”
简单来说，
该补的窟窿，一直没补，现在只能一次补得狠一点。
房价这么高，政府为什么还缺钱？
这是很多业主最困惑的问题。
答案在于一个很多人忽略的细节👇
👉 地产税是按 1998 年的房产评估值算的。
没错，Lower Merion 上一次全县房产重估，是 27年前。
而现实是：
- 2024 年 Lower Merion 房屋成交中位价：80.35 万美元
- 但政府收税，还是按“上世纪”的房价来算
结果就是：
房价涨飞了，税收却没跟上。
你交的地产税，真的都给镇政府了吗？
其实没有。
Lower Merion 居民缴纳的地产税分配大致是：
- 78% → 学区（School District）
- 12% → 蒙哥马利县
- 只有 10% → Lower Merion 镇政府
也就是说，镇政府真正能支配的，只是一小部分。而偏偏这 10%，现在也开始不够用了。
镇政府的钱都花去哪了？
镇经理在提交给委员会的报告中，点名了 2026 年的三大“烧钱黑洞”：
1️⃣ 医疗保险成本暴涨
预计 2026 年上涨 20%
主要原因包括：
- 减肥药（非糖尿病用途）
- 各类高价特种药物
2️⃣ 人工和薪资成本上升
- 员工空缺率下降（意味着要多发工资）
- 每降低 1% 的空缺率，就多花 52 万美元
- 超过 35% 的员工将在 2026 年加薪
3️⃣ 垃圾处理基金快撑不住了
即使计划垃圾费上涨 5%，2026年仍预计亏空 70 万美元。
原因包括：
- 垃圾处理费用上涨
- 设备和人工成本增加
- 回收纸张的造纸厂越来越少，回收市场萎缩
这次加税，意味着什么？
对业主来说，有几个信号值得注意：
- “多年不涨税”不再是常态
- 未来几年，继续加税并非不可能
- 高房价 ≠ 低税负
- 学区好、服务好，背后都有真实成本
对于正在考虑买房、换房、或者长期持有 Lower Merion 房产的家庭来说，
👉 地产税，已经成为必须认真计算的一项长期成本。
加税了，为什么 Lower Merion 依然值得长期投资？
地产税上涨，很多人第一反应是：
“那是不是不值得买了？”
但如果从长期投资和资产保值的角度来看，Lower Merion 依然是费城Main Line资产中，非常少见的“高确定性区域”。
一、加税，本身就是“资产成熟区”的特征
首先要讲一个现实：
👉 几乎所有成熟、高质量社区，最终都会走向加税。
Lower Merion 连续 13 年没有加税，本身就是“反常状态”。
现在的 8% 更像是一次 “补涨”，而不是财政失控。
更重要的是：
- 镇政府没有一次性拉到 9.5%
- 而是选择了相对克制的 8%
这说明地方政府依然在平衡财政健康和居民承受能力。
对投资者来说，这反而是一个信号：
👉 政府在正视问题，而不是掩盖问题。
二、房价高，但需求更稳定
Lower Merion 最大的优势，从来不是“便宜”，而是 稳定。
- Main Line学区（Lower Merion / Harriton）
- 长期排名靠前
- 高比例自住家庭
- 换手率低
👉 即使市场波动，真正想进这个区的家庭，仍然很多。
2024 年：
- 房屋成交中位价 80 万美元以上
- 仍然保持稳定交易量
真正优质的地段，买家不会因为短期税负就消失。
三、地产税结构，对房产长期价值更友好
很多人忽略了一个关键点：
👉 Lower Merion 镇政府只拿走地产税的 10%。
剩下的：
- 78% 给学区
- 12% 给县
而学区，恰恰是 Lower Merion 房产价值最核心的支撑。
你交的税，并不是“白交”，而是在为房产的长期溢价买单。
在费城周边，对比其他学区：
- 税低但学区下滑
- 或税涨、服务却没跟上
Lower Merion 仍然属于 “税—服务—房价”逻辑最闭环的区域。
四、老房评估体系，反而是隐形缓冲垫
目前 Lower Merion 的地产税，
👉 仍然基于 1998 年的房产评估值。实际房价涨幅，并没有完全体现在税基中，只要全县没有重新评估，这套体系对长期持有者反而是一个缓冲机制。相比已经频繁 reassessment 的地区，Lower Merion 的税负波动，仍然相对可预测。
五、加税 ≠ 房价下跌，反而更利好长期持有
历史经验很清楚：
👉 优质学区的加税，很少直接打压房价。
真正影响房价的，是：
- 学区质量
- 社区安全
- 公共服务
- 居民结构
而加税，恰恰是为了维持这些核心竞争力。
最后给投资者的话：
税涨不一定是坏消息，坏的是一个地方开始靠透支未来过日子。从目前释放出的信号看，Lower Merion 选择的是直面成本、稳住系统。
对于看重长期价值、安全性、确定性的投资者来说，它依然是费城周边最值得长期配置的区域之一。
END
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