对于一直在等待美国房地产市场变得更容易负担、希望等到利率下降后再买房的人来说，2027年可能不会带来太多好消息。

最新预测显示，美国30年期固定房贷利率明年可能仍然维持在接近7%的水平，这意味着购房者的贷款成本仍将处于高位。

目前，美国30年期固定房贷平均利率约为 6.81%。

房利美（Fannie Mae）最新预测，2027年30年期房贷利率平均可能达到 6.7%。值得注意的是，就在一个月前，房利美还预计明年平均利率约为6.3%。

美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）8月份公布的预测也认为，2027年平均房贷利率可能达到 6.7%，高于其6月份预测的6.5%。

此前不少机构原本预计房贷利率会逐渐下降，但现在越来越多预测认为，2027年的利率可能仍与目前水平相差不大。

房价降了，为什么房子还是买不起？

Realtor.com高级经济学家Joel Berner表示，近年来美国住房负担能力恶化，最大的原因其实并不是房价，而是房贷利率。

他说，2026年以来，从全美整体数据来看，房价实际上已经出现同比下降，但高利率大幅增加了购房者每个月的房贷支出。

而利率背后更重要的因素，则是通胀。

当通胀维持高位时，投资者通常会要求美国国债提供更高的收益率，而美国房贷利率与10年期美国国债收益率高度相关，因此房贷利率也很难明显下降。

与此同时，高通胀还会削弱消费者的实际购买力，并推高建筑材料、人工和运输成本。

Realtor.com此前曾预计，2026年剩余时间房贷利率可能维持在6.3%左右，但该机构之后也承认，这一预测可能“过于乐观”。

这意味着，对于正在考虑买房的人来说，仅仅等到2027年，并不一定会让买房明显变便宜。

通胀仍是房贷利率下降的主要障碍

美国联储最关注的通胀指标之一近期仍明显高于2%的长期目标。

数据显示，7月份相关通胀指标较去年同期上涨 3.7%。

住宅按揭贷款律师Marty Green表示，今年早些时候，一些经济学家和房地产机构对于利率下降还比较乐观，但目前的经济环境已经迫使很多预测机构重新上调未来的利率预期。

关税以及伊朗战争带来的能源价格压力，都可能进一步推高通胀，从而使房贷利率更难下降。

通胀同时还在影响美国人的实际收入。

根据布鲁金斯学会旗下Hamilton Project对联邦数据的分析，扣除通胀因素后，2026年上半年美国平均时薪折合成年率下降约 1.66%。

也就是说，即使工资数字看起来有所上涨，很多家庭真正能够用于买房的实际购买力并没有明显改善。

房价相比2020年仍高约59%

对于买家来说，问题不仅仅是高利率。

目前美国全国房价水平仍比2020年高出大约 59%。

而且市场普遍预计，未来房价仍可能继续上涨。

房利美针对100多名房地产和经济专家进行的最新调查显示，预计2027年美国全国房价还将上涨约 2.2%。

如果房价继续上涨，而房贷利率又维持在6%至7%的高位，购房者就可能面对所谓的“双重打击”：

房子更贵，同时借钱买房也更贵。

新房供应也难快速增加

理论上，如果美国能够建设更多住宅，增加住房供应，就可能缓解房价压力。

但现在开发商建房本身也越来越贵。

美国全国住宅建筑商协会（NAHB）表示，关税正在推高多种住宅建筑材料的成本，包括：

木材、胶合板、钢材、铝材、铜以及水泥等。

与此同时，美国住宅建筑行业仍然面临长期的熟练工人短缺问题。

能源价格上涨也进一步增加了建筑成本。

伊朗战争推动油价上涨后，汽油和柴油价格随之上升，而运输建筑材料、生产水泥、木材和其他住宅建材都需要大量能源。

最终结果可能是：

市场上新增住宅数量更少，同时新房价格也更贵。

Berner表示，这会导致房地产市场获得的新增库存“数量更少、价格也更难负担”。

2027年买房会更便宜吗？

从目前的预测来看，答案可能是：不会明显便宜。

即使未来房价涨幅放缓，甚至部分地区出现小幅下跌，只要30年期房贷利率仍接近6.5%至7%，购房者每个月需要支付的房贷依然会很高。

对于正在等待“房贷利率降到4%或5%再买房”的购房者来说，2027年可能仍需要继续等待。

不过，美国房地产市场的变化正在越来越明显地呈现出地区差异。

部分库存增加较快的城市可能出现更多降价房源和买家议价空间，而库存仍然紧张、就业和人口增长较强的地区，房价则可能继续保持坚挺。

因此，对准备买房的人而言，未来真正需要关注的可能不仅是“全国房贷利率什么时候下降”，而是：

当地房价、库存、卖家让价幅度，以及自己的月供承受能力。

对于现金充足、准备长期持有的买家来说，高利率时期反而可能意味着竞争减少、议价空间增加；而如果未来利率真正下降，还可以考虑通过再融资降低月供。

但如果房价继续上涨，仅仅等待利率下降，也可能面临另一个风险：

利率还没降多少，房价已经先涨了。