最近我们发现来咨询费城投资房的外州投资者越来越多了，今天我们和大家详细聊一聊费城房产投资到底是个什么情况？选现金流OR增值房产？到底怎么选？该投资什么样的社区？

首先带大家了解一个术语，房产的资本化率率（Cap Rate），它是房产的净租金利润（不包括房贷）和房价之间的比率。比如花100万买个房子，一年收到租金是100000，各种费用（不包括房贷）总共30000，那么这个房子不包括房贷的净租金利润是100000 – 30000 = 70000，它的资本化率就是 70000/1000000 = 7%。房产的资本化率越高，说明房子的潜在租金回报率越好。

房产投资的潜在回报主要包括（暂不考虑税收的因素）:

1. 房产增值

2. 还掉的贷款本金

3. 现金流

显然，最理想的状况是买到的房产增值既快现金流又好。但在现实中，除了在经济危机低谷的短暂时间里可能有这样的机会外，其它正常情况下基本上是鱼和熊掌不可兼得：房价增长快的地方一般现金流低，而现金流高的地方一般增值慢。这实际上是由市场的有效性和资本逐利的本性决定的，如果某地房产增值既快现金流又好，那么大家肯定都会一窝蜂似地都到那里买房，买房的人多了自然抬高房价，从而导致现金流降低；相反，如果房产不增值的话必须要有高的现金流来弥补，否则没人会愿意到那里去投资。

01

增值

Capital Gains

定义：增值是指通过以高于购买价的价格出售物业所获得的利润。

优点：

• 高回报：如果物业价值显著上升，可能带来可观的利润。
• 较少管理：通常比租赁物业的日常管理少。
• 长期增长：适合建立长期财富。

缺点：

• 市场状况：高度依赖房地产市场趋势和经济状况。
• 持有期：可能需要长时间持有物业才能实现显著增值。
• 税收：资本增值需缴纳税款，但有一些减轻税负的方法（如1031交换）。

先说增值，房价的增值主要是由外部大环境而非个人因素决定的，包括所在地的人口增长率，经济增长率，收入增长率，失业率，土地的多少，政府的土地政策，以及地产税率高低等。并不是说你每天在家祈祷希望你家房价增值它就能增值，或者说你整天没完没了把房子修个不停它就能无限增值。即便个人可以对房产做一些维修或改造，这个增值也只是一次性的，可能跟长期持有而由市场引起的增值相比要小得多，甚至可以忽略不计。所以从这方面讲，增值属于被动性回报，是躺着就能赚到的，无论你是大神还是二傻，勤快还是懒惰，手巧还是拙，能言还是笨舌，喜不喜欢跟人打交道，有无兴趣和时间泡在房子上，只要你跟别人一样在同样的时间买在同一个区域，你就能得到跟别人类似的增值回报。

总体而言，美国房价的爬坡是个缓慢平稳的过程。期望五年内能倒手大幅盈利的，基本上只有旧房翻新之类的工程活；而期望房产自然增值的，一般需要5-10年。

02

现金流

Cashflow

定义：现金流指的是从租赁物业获得的稳定收入，扣除房贷、维护和物业管理费等费用后的净收入。

优点：

• 稳定收入：提供定期、可预测的收入。
• 风险缓解：有助于覆盖物业相关费用，减少对物业增值的依赖。
• 立即回报：从一开始就产生收入，可以用于生活开支或再投资。

缺点：

• 地点限制：现金流为正的房子通常位于不太理想的地区，限制了长期升值的潜力。
• 管理：需要积极管理或雇用物业管理公司。

物业类型：

多家庭住宅和公寓楼通常比单家庭住宅提供更好的现金流。

现金流就不一样了，它主要的是由人为因素决定的。有很多意外事件，比如碰到职业房客（指精通出租法不交房租专坑房东的坏房客），很多月不交租也很难驱赶他们，或者碰到糟蹋房子的坏房客使得一次的维修费用就抵得上多年的租金利润，即便不是有意的，有些问题譬如漏水或者冬天冻爆水管等都可能会造成重大问题。不幸的是，这些我们事先根本不可能预料到的事情，最终或多或少总会发生。

好的现金流需要精打细算，严格控制各种费用才能达到。所以从这方面讲，现金流是主动回报，是需要用时间和精力去换取的，并且一般情况是，房子在纸面上的现金流越高，意味着房子的状况越差，潜在的房客的质量也越差，要付出的时间和精力也越多。当然这时间和精力可以是你自己的，你也可以让别人代劳，当然让别人代劳的话需要付出代价。

影响现金流的一个重要因素是维修费用，有些小的维修若自己能修的话也许花不几个钱，但请别人来修花费就大不一样了。

再说请物业管理公司的管理费用，一般的管理费用是6%-10%左右，找新房客还需要额外收取1个月的租金作为佣金。管理费尽管只占房租的6%-10%左右，但却占纯租金利润和现金流很大的比例。

03

如何选择合适的策略

How to choose the right strategy

这还需要取决于你个人的实际情况。

• 财务目标：如果你需要立即收入或想建立多样化的投资组合，现金流可能更适合。如果你可以等待长期收益，资本增值可能更适合。
• 风险承受能力：现金流投资通常风险较小且更稳定。资本增值可能带来更高回报但伴随更大风险。
• 市场知识：了解费城当地房地产市场可以帮助你做出更好的决策。有些市场更适合现金流，而另一些市场则更适合资本增值。
• 投资期限：如果你的投资期限较长，可能更倾向于资本增值。对于较短期限，现金流可能更理想。

04

投资者策略

3 general categories of investors’ strategies

1 .增值和现金流兼顾

2. 以增值为主，哪怕以负现金流为代价

3. 以现金流为主，房价增不增值无所谓

理论上讲，第一种策略“增值和现金流兼顾”本来应该是最好的策略，长期来说既能有不错的增值，又有现金流作为保障以降低风险。如果房产买在本地并自己管理的话，这的确是一种非常好的策略。

但如果是远程投资，多数情况下我们会选择用物业管理公司来管理，包括由他们找人维修。所以如果是远程投资，即便你想选择“增值和现金流兼顾”，考虑到管理和维修费用，估计初始的好多年你都不见得能看得到现金流的影子。

既然得不到现金流，如果又得不到增值的话，那不成了白忙活了吗？所以我们必须要注重增值潜力。

而不幸的是，许多远程投资者，尤其是初始者，意识不到这点，而会选择以现金流为主，他们只看重纸面上的诱人收益，而低估了各种潜在的风险和费用。

远程投资想要成功的话，必须要注重增值潜力。当然也不是说鼓励负现金流赌升值，实际上已经有点规模的话，负现金流太多银行也不会贷款给你，所以现金流应该至少能打平。

投资建议可以参考：

1.     把房子买在人口增长率，经济增长率，人均收入增长率好高于平均水平的地区，失业率和房屋空置率都低于平均水平。买的房子在好区或中等区，房价接近当地的中位数，长期持有。

2.     首付是25%的前提下，30年固定利率贷款，现金流应该基本打平。

3.     最好选择低地产税地区，地产税率最好在1.5%以下。高地产税会拖低房价和现金流的增长潜力。如果地产税率太高而又没有上限的话，一旦房价上涨，地产税基本上就跟着增长，即便房租上涨，基本上也让增加的地产税给抵消掉了。

有一种说法是，房产投资大富要靠增值，现金流只是为增值争取时间。又或是现金流就像空气，没有它活不下来，但只吃它你绝对吃不胖！

不过，在自己住的当地投资，即便买在差区但如果自己善于管理的话也不见得不赚钱，但如果是远程投资买在差区的话，赚钱的可能性就小很多。

05

大费城现金流不错的社区

费城区域：

• Fishtown
• Northern Liberties
• Graduate Hospital
• Fairmount
• Manayunk/Roxborough
• 西费城

靠近宾夕法尼亚大学和德雷塞尔大学，有大量的学生和教职工租赁需求。租金回报率高，租赁市场稳定。适合预算在$100,000 到 $300,000 之间的低预算投资者。

• 南费城

近年来发展迅速，吸引了大量年轻专业人士和家庭。租金回报率高，房价相对较低。

• 东北费

购房成本低，租金回报率较高，租赁市场需求稳定。适合预算在在 $100,000 到 $300,000 之间的低预算投资者。

……

周边郊区：

• Ardmore
• Conshohocken
• Upper Darby
• Norristown
• Overbrook

……

06

大费城增值不错的区域

费城地区：

• Fishtown
• Northern Liberties
• University City

宾夕法尼亚大学和德雷塞尔大学所在区域，吸引了大量学生、学术工作人员和研究机构。教育和研究机构的存在使得房产长期增值潜力巨大。

• Graduate Hospital
• Roxborough/Manayunk
• East Passyunk

……

费城郊区：

• Ardmore
• Bryn Mawr

Main Line地区的一部分，拥有顶级的学校和高质量的生活环境。由于教育资源丰富和社区的高需求，房产增值潜力大。独栋住宅价格约在 $400,000 到 $1,200,000 之间。

• Wayne
• King of Prussia

拥有大型购物中心和丰富的商业机会，是一个快速发展的区域。商业和零售业的发展推动了房产的增值潜力。

• Media
• Haverford/Havertown
• West Chester
• Newtown Square

……

07

大费城现金流&增值都不错的区域

费城地区：

• Fishtown

近年来发展迅速，吸引了大量年轻人和艺术家，区域内有许多餐馆、咖啡馆和娱乐场所。租赁市场需求旺盛，租金回报率高，同时房产增值潜力大。适合预算在$300,000 – $600,000的中等预算投资者。

• Northern Liberties

毗邻Fishtown，拥有类似的社区氛围和发展趋势。房地产市场持续增长，租赁需求强劲，增值潜力大。适合预算在$350,000 – $700,000的中等到高等预算投资者。

• Passyunk Square

位于南费城，吸引大量年轻家庭和专业人士，租赁市场稳定且增值潜力显著。适合预算在$250,000 – $500,000的中等预算投资者。

• Graduate Hospital

靠近市中心，完成了大规模的复兴和开发，吸引了大量的年轻专业人士和家庭。租赁市场活跃，社区的复兴和靠近市中心的位置使得房价持续上升。适合预算在$400,000 – $800,000的高预算投资者。

• Manayunk

有充满活力的夜生活和购物区，吸引了大量年轻专业人士。租赁需求高，特别是在靠近Main Street的区域，同时房产价值也在稳步上升。适合预算在$300,000 – $550,000的中等预算投资者。

• Fairmount

邻近费城市中心，靠近费城艺术博物馆和费尔蒙特公园。社区环境优越，租赁市场需求强劲，增值潜力大。适合预算在$350,000 – $700,000的中等到高等预算的投资者。

 ……

周边郊区：

• Ardmore

Main Line的一部分，交通便利，由于其高质量的教育和社区设施，房产长期保值且增值潜力高。社区环境优越，吸引高收入家庭，租赁市场稳定。适合预算在$400,000 – $800,000的高预算投资者。

• Conshohocken

距离费城市中心较近，商业发展迅速。引大量公司入驻，房产需求和增值潜力较高，同时租赁市场需求强劲。适合预算在$300,000 – $600,000的中等预算投资者。

• Media

宁静的小镇，靠近费城和周边主要高速公路。长期增值潜力大，租赁市场需求稳定。适合预算在$300,000 – $600,000的中等预算投资者。

• Wayne

Main Line另一个热门地区，拥有丰富的商业和文化资源。房产市场活跃，租赁需求高，同时有较大的增值空间。适合预算在$400,000 – $800,000的高预算投资者。

• Haverford/Havertown

Main Line一部分，教育资源丰富，社区环境优越。租赁市场需求稳定，房产增值潜力大。适合预算在$450,000 – $900,000的高预算投资者。

……

08

如何挑选区域

How to choose a neighborhood

具体如何挑选区域，有以下3点参考（不完全）：

(1) 选择配套齐全的社区：

以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通，充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点，也是未来房产升值潜力所在。

(2) 选择优秀的学区：

一般来讲，如果投资购房者今后有儿女来美上学的计划，那么可以考虑好学区的房子。但是如果仅仅作为投资，那么学区并不是那么的重要。因为学区房的价格普遍偏高，租金回报率可能并没有普通学区的房子那么高。但是学区房具有一定升值的潜力，长远来说，也是可以考虑的。

(3) 关注当地就业状况：

当地就业市场的好坏也直接影响到投资房租金的收益。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金回报远远高于那些难找工作的地区。比如费郊King of Prussia……

等等

最后祝大家早日实现不必担心被炒鱿鱼，更不用担心要能挣够多少钱才可以退休的问题，提早实现财富自由，想去哪玩去哪玩！